Slider

W umowach o roboty budowlane lub o dzieło strony umieszczają zapisy, które umożliwiają im rozwiązanie umowy poprzez odstąpienie od umowy na wypadek zajścia ściśle określonego zdarzenia. Myślę, że o ile byłeś lub jesteś stroną umowy to zapewne widziałeś takie zapisy w jej treści.

W związku z jakim zdarzeniem możesz zastrzec umowne prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane lub o dzieło?

Katalog tych zdarzeń jest bardzo szeroki. Często od inwencji samych stron umowy zależy to, od zajścia jakich okoliczności uzależniają skorzystanie z prawa odstąpienia od umowy. W grę może wchodzić:

  • opóźnienie się inwestora z przekazaniem wykonawcy placu budowy,
  • opóźnianie się w zapłacie należności przez inwestora,
  • wadliwe wykonywanie robót przez wykonawcę,
  • zbyt długie przestoje w realizacji prac,
  • niedotrzymywanie terminów wskazanych w umowie przez wykonawcę czy też inwestora,
  • niewywiązywanie się z poszczególnych obowiązków wskazanych w umowie.

Prawidłowo złożone oświadczenie o odstąpieniu od umowy skutkuje tym, że umowa uważana jest za niezawartą. W konsekwencji to co otrzymałeś od drugiej strony umowy powinieneś zwrócić. Następuje bowiem rozwiązanie umowy z mocą wsteczną (ex tunc – w terminologii prawa cywilnego). Hmm… tylko jak tutaj oddać wykonawcy wybudowany kawałek domu czy też wykonanej usługi?

Na szczęście w zakresie ustalenia skutków i obowiązków wynikających z wykonania umownego prawa odstąpienia, rozwiązanie zawarte w kodeksie cywilnym ma charakter dyspozytywny. Mówiąc prościej, możesz inaczej ustalić chwilę rozwiązania umowy wskutek wykonania umownego prawa odstąpienia od umowy. Możesz np. określić, że skutek odstąpienia od umowy o roboty budowlane następuje z dniem złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub w innym dniu kalendarzowo wskazanym. W takim przypadku odstąpienie od umowy nie obejmuje tej części robót, która została wykonana do dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy czy też innego oznaczonego dnia. Za wykonane etapy robót jako wykonawcy należy Ci się wynagrodzenie. Jest to rozwiązanie umowy na przyszłość (ex nunc w terminologii prawa cywilnego). Taką możliwość potwierdza np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2008 r., (sygn. akt: V CSK 379/07):

Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej niż przewiduje to art. 395 § 2 k.c.; w szczególności mogą ustalić, że odstąpienie od umowy ma status ex nunc.

 

W związku z określeniem innego momentu rozwiązania umowy na skutek złożenia oświadczenia o odstąpieniu, możesz także dokonać w umowie ustaleń np. co do rozliczenia wykonanych robót czy też zwrotu spełnionych przez siebie świadczeń. Możesz umieścić zapisy o sporządzeniu protokołu przejęcia terenu budowy przez inwestora jak i protokołu inwentaryzacji robót i innych czynności według stanu na dzień wygaśnięcia Umowy. W umowach o roboty budowlane lub o dzieło, które dotyczą dużych inwestycji takie rozwiązania są stosowane bardzo często.

Kara umowna jest tym rodzajem zastrzeżenia, które może zabezpieczać realizację nie tylko umowy o roboty budowlane, ale i innych umów. Zastrzegając w umowie karę umowną jesteś zadowolony z tego faktu. Nie zastanawiasz się i raczej chyba nie zdajesz sobie sprawy z tego jakiego rodzaju karę umowną zawiera umowa. Czy też jakiego rodzaju konsekwencje mogą wiązać się z dochodzeniem kary umownej.

Zauważyłem, że najczęściej stosowane są dwa rodzaje kar umownych.

Jednym z nich jest po prostu umieszczenie w umowie zapisu przewidującego naliczenie kary umownej za nie wywiązanie się z jakiegoś obowiązku. Brak jest dodatkowych zapisów umownych odnoszących się do wzajemnych relacji:

Kara umowna – Naprawienie szkody na zasadach ogólnych

Jest to podstawowy rodzaj kary umownej przewidzianej w Kodeksie cywilnym. Przy takiej karze umownej jako wierzyciel nie możesz żądać od dłużnika zapłaty odszkodowania w większym rozmiarze niż zastrzeżona kara umowna. Dzieje się tak nawet w przypadku, gdy poniesiesz szkodę przewyższającą wartość kary umownej i masz mocne dowody na udowodnienie wysokości tej szkody.  W piśmiennictwie taką karę umowną określa się jako kara wyłączna.

Z drugim rodzajem kary umownej masz do czynienia jeśli umowa zawiera zapis, zgodnie z którym obok kary umownej możesz dochodzić odszkodowania uzupełniającego – w wysokości do rzeczywiście poniesionej szkody. Na określenie tego rodzaju kary umownej używa się określenia kara zaliczalna. O istnieniu tego rodzaju kary może świadczy zapis:

Zapłata kary umownej nie pozbawia Stron prawa dochodzenia na zasadach ogólnych odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonych kar umownych do wysokości poniesionej szkody.”

 

Rzadziej spotykałem się w umowach z zapisami o karze umownej tzw. kumulatywnej. W takim przypadku możesz żądać zapłaty kary umownej oraz naprawienia całości szkody na zasadach ogólnych i to niezależnie od wysokości obydwu. W tym przypadku naprawienie szkody na zasadach ogólnych ma charakter pełny a nie uzupełniający tak jak w przypadku kary umownej zaliczalnej. Dopuszczalność zastrzegania tego rodzaju kary umownej może być jednak ograniczona ze względu na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.

Występuje jeszcze kara umowna alternatywna. Jako uprawniony do naliczenia kary umownej masz wybór czy żądać zapłaty kary umownej czy też żądać odszkodowania na zasadach ogólnych. Wybranie jednego rodzaju żądania eliminuje możliwość skorzystania z drugiego. Domagając się odszkodowania na zasadach ogólnych nie będziesz miał możliwości zapłaty kary umownej i na odwrót.

Myślę, że to krótkie omówienie możliwych do zastosowania kar umownych pozwoli Ci lepiej zorientować się jakiego rodzaju karę umowną zastrzec w umowie o roboty budowlane, choć nie tylko w tej umowie.

Poniżej znajduje się kontynuacja wpisu z dnia 7 czerwca 2017r. o zmianie zasad odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy za wynagrodzenie należne podwykonawcy w umowie o roboty budowlane.

Zgłoszenie podwykonawcy i sprzeciwu inwestora tylko w formie pisemnej pod rygorem nieważności

Dla wykonania dwóch czynności wprowadzono wymóg dochowania formy pisemnej, nadając im sankcję bezwzględnej nieważności. Chodzi o:

  • zgłoszenie podwykonawcy inwestorowi (dotyczy także zapisu umowy pomiędzy inwestorem i wykonawcą w którym zawarto regulację dotyczącą ewentualnego wykonywania określonych robót przez oznaczonego podwykonawcę)
  • sprzeciw inwestora za zatrudnienie podwykonawcy.

Takie rozwiązanie ma służyć temu, aby ułatwić przeprowadzenie dowodu, na wypadek ewentualnego procesu w przyszłości. Sprzeciw inwestora powinien zostać złożony zarówno podwykonawcy i wykonawcy.!!! Przyjęte rozwiązanie ma służyć wyeliminowaniu sytuacji, w której jako podwykonawca byłbyś pozbawiony wiedzy o braku zgody inwestora na wykonywanie przez siebie robót.

Inwestor odpowiada do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty danego rodzaju

W nowym rozwiązaniu wprowadzony został limit odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia dla podwykonawcy. Jako inwestor nie będziesz odpowiadał za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy, wynikającego z umowy między podwykonawcą a wykonawcą ponad kwotę WYNAGRODZENIA NALEŻNEGO WYKONAWCY (chodzi o wynagrodzenie należne wykonawcy w tej części, która ma zostać wypłacona zaakceptowanemu podwykonawcy – ich szczegółowy zakres ma wynikać ze zgłoszenia albo umowy). Wysokość należnego wykonawcy wynagrodzenia nie odnosi się do pełnego wynagrodzenia za wykonanie umowy o roboty budowlane, lecz do poszczególnych robót objętych tą umową. Taka regulacja ma przeciwdziałać temu, aby chronić inwestora w sytuacji, gdy wykonawca zleci wykonanie robót podwykonawcom których wynagrodzenie przekroczy wysokość wynagrodzenia wykonawcy. Twoja odpowiedzialność jako inwestora ograniczona jest do szczegółowego przedmiotu robót wskazanego w doręczonym Ci zgłoszeniu lub w umowie zawartej z wykonawcą. Jeśli zatem dany zakres prac podwykonawcy pozostaje poza tym co wynika z umowy lub zgłoszenia, to brak będzie podstaw do tego, aby podwykonawca mógł domagać się od inwestora zapłaty wynagrodzenia.

Solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie należne dalszym podwykonawcom

Wprowadzone zmiany dotyczą także ochrony dalszych podwykonawców. Kontrahent dalszego podwykonawcy ponosi solidarną odpowiedzialność z inwestorem i wykonawcą. Akceptacji dalszego podwykonawcy może dokonać wyłącznie inwestor i wykonawca. Zgłoszenia dalszego podwykonawcy do inwestora może dokonać sam dalszy podwykonawca lub podwykonawca. Do nich należy także kierować ewentualny sprzeciw inwestora i wykonawcy wobec dokonanego zgłoszenia.

Art. 6471 Kodeksu cywilnego jako norma bezwzględnie obowiązująca

Normy wynikające z komentowanego przepisu mają charakter bezwzględnie wiążący. Oznacza to, że strony nie mogą w umowie inaczej uregulować kwestii solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia dla podwykonawcy. Jest to wyłom w zasadzie swobody umów.

Stosunek art. 6471 Kodeksu cywilnego do art. 143a–143d ustawy Prawo zamówień publicznych

Przepisy Prawa zamówień publicznych w art. 143a–143d zawierają regulację, która ma charakter szczególny w stosunku do art. 6471 k.c. O ile PZP nie stanowi inaczej, to do umów w sprawach zamówień publicznych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w sprawach zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy oraz dalszych podwykonawców, które wynikają z zawartych umów o podwykonawstwo, będą miały zastosowanie przepisy 6471 k.c. z modyfikacjami wynikającymi z art. 143a–143d PZP.

Art. 143c ust. 8 Do solidarnej odpowiedzialności zamawiającego, wykonawcy, podwykonawcy lub dalszego podwykonawcy z tytułu wykonanych robót budowlanych stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli przepisy ustawy nie stanowią inaczej.

Jak stosować nowe przepisy

Nowe zasady solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy stosuje się do umów o roboty budowlane zawartych po 1 czerwca 2017r. Do umów o roboty budowlane, które zostały zawarte przed 1 stycznia 2017r. stosuje się art. 6471 k.c. w starym brzmieniu.

Pierwszego czerwca 2017r. weszła w życie ustawa zmieniająca zasady solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Chodzi dokładnie o ustawę z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. z 2017 r. poz. 933).

Z opublikowanych przeze mnie wpisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za wypłatę wynagrodzenia dla podwykonawcy wynika, że tematyka ta budziła ogromne emocje i zainteresowanie czytelników bloga. Świadczą o tym zapytania mailowe i telefoniczne, które otrzymuję od czasu publikacji tych wpisów, czy też udzielone porady prawne. Sprawa będzie nadal budziła Twoje ogromne emocje o ile interesuje Cię problematyka solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy. Kto wie, może i nawet większe niż poprzednio. Z tej to prostej przyczyny, że pojawiło się nowe rozwiązanie i nie wiadomo czy się ono sprawdzi. Jakie będą komplikacje stosowania nowego przepisu. Swoje zrobiło także niejednolite orzecznictwo sądów jeśli chodzi o stosowanie przepisu, który umożliwia podwykonawcy uzyskanie wynagrodzenia od inwestora.

Starsze wpisy o solidarnej odpowiedzialności to m.in.: Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy oraz Kamizelka z nazwą firmy to za mało.

Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że około 20 % przedsiębiorstw notowanych z branży budowlanej jest wpisanych do rejestru dłużników niewypłacalnych Krajowego Rejestru Sądowego. Niespłacone zadłużenie tych spółek stanowi, aż 46% zadłużenia wszystkich przedsiębiorstw notowanych na giełdzie papierów wartościowych. Dane te pochodzą z 2015r.

Jeśli chodzi o cel zmiany, to poprzez zmianę art. 6471 Kodeksu cywilnego ustawodawca chciał dokonać wyważenia interesów i zapewnić słuszną ochronę inwestorowi i podwykonawcy. O pracach na zmianą zasad solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy pisałem już niemal rok temu. Wpis znajdziesz tutaj.

A oto treść znowelizowanego przepisu art. 6471 Kodeksu cywilnego:

1. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.2. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2.

4. Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa w § 1, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

5. Przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.

6. Postanowienia umowne sprzeczne z treścią § 1-5 są nieważne.

 

Musisz zatem wiedzieć, że dokonano zmian w następujących obszarach:

Wprowadzono ograniczenie obowiązku uzyskiwania zgody inwestora

Inwestor i wykonawca mogą określić zakres robót budowlanych realizowanych przy pomocy oznaczonego wykonawcy. Będziesz mógł tego dokonać wraz z zawieraną umową o roboty budowlane, albo w trakcie jej realizacji. Określenia szczegółowego przedmiotu robót budowlanych wykonywanych przy pomocy oznaczonego podwykonawcy będziesz musiał dokonać w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Jeśli uregulujesz tą kwestię w umowie pomiędzy inwestorem i wykonawcą to oznacza to, że zostanie wyrażona zgoda inwestora na wykonywanie konkretnych praz przez danego podwykonawcę. Skutkiem tego będzie powstanie solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego temu podwykonawcy.!!!

Solidarna odpowiedzialność będzie mogła także powstać  jeśli jako wykonawca lub podwykonawca zgłosisz inwestorowi  podwykonawcę i jednocześnie określisz szczegółowy przedmiot wykonywanych przez niego robót. W tym przypadku przyjęte jest domniemanie zgody inwestora. Domniemanie to zostanie obalone dopiero z chwilą złożenia przez inwestora do wykonawcy i podwykonawcy sprzeciwu. Jako inwestor masz 30 dni na złożenie sprzeciwu, licząc od dnia doręczenia Ci  zgłoszenia zakresu robót, jakie mają być wykonane przez podwykonawcę.

Wedle uzasadnienia do nowelizacji, wprowadzenie takiej regulacji ma odpowiadać potrzebom rynkowym. Zaletami ma być to, że nie hamuje się przez to obrotu, uwzględniona zostaje autonomia woli uczestników podmiotów zaangażowanych w inwestycję jak i dynamika zmian i potrzeb.

Podwykonawca może dokonać zgłoszenia inwestorowi wykonywanych przez niego robót bez konieczności przedstawiania umowy podwykonawczej lub jej projektu

Powinieneś wiedzieć, że jedną z ważniejszych zmian jest możliwość dokonania zgłoszenia podwykonawcy zarówno przez wykonawcę, jak i samego podwykonawcę. Nie ma przy tym obowiązku przedstawiania inwestorowi umowy podwykonawczej lub jej projektu.!!!

Ciekawe jest to, czy przyczyni się to do znaczącego uproszczenia i skrócenia procesu powstawania solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy w przypadku bierności wykonawcy. Wydaje się, że tak.

Nie powinno jednak budzić wątpliwości to, że warunkiem skutecznego zgłoszenia jest określenie podwykonawcy w taki sposób, aby inwestor mógł go zidentyfikować oraz wskazanie przedmiotu jego robót. Z kolei to co masz zrealizować jako podwykonawca powinno być określone na tyle szczegółowo, aby można było oszacować wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za te roboty. Jest to istotne, gdyż wynagrodzenie wykonawcy stanowi limit odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

O skutecznym zgłoszeniu podwykonawcy będzie można mówić, jeśli zgłoszenie zostanie doręczone inwestorowi przed rozpoczęciem przez podwykonawcę robót.!!!

Usunięcie rozróżnienia na sprzeciw i zastrzeżenia inwestora

W dotychczasowej regulacji mogłeś przeczytać o sprzeciwie inwestora i zastrzeżeniach do umowy. W nowym przepisie zrezygnowano z tego rozróżnienia z uwagi na pojawiające się wcześniej wątpliwości. Skoro brak jest akceptacji danego podwykonawcy to należy po prostu wyrazić sprzeciw

Brak sprzeciwu przesłanką powstania odpowiedzialności inwestora

W nowym rozwiązaniu wprowadzono domniemanie zgody inwestora na wykonywanie określonego zakresu robót przez danego podwykonawcę. Źródłem takiego domniemania jest zgłoszenie doręczone inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę. Domniemanie kończy się, gdy jako inwestor złożysz wykonawcy i podwykonawcy sprzeciw wobec wykonywania robót przez podwykonawcę. Masz na to 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia podwykonawcy. 30 dni ma być okresem wystarczającym do podjęcia decyzji co do wykonywania oznaczonych robót przez podwykonawcę jak i zakomunikowania jej podwykonawcy i wykonawcy, czy też sprawdzenia wiarygodności podwykonawcy.

Drugą część wpisu przeczytasz:

<< TUTAJ

 

W kwietniu minęło już cztery lata odkąd zacząłem prowadzić swojego bloga. Te cztery lata to także czas współpracy z Web.lex dzięki któremu prowadzę bloga. Moje artykuły możesz także przeczytać na portalach LexMonitor.pl oraz Znamswojeprawo.pl.

Poniżej przedstawiam Ci pięć najczęściej odwiedzanych stron z moimi artykułami i pięć najrzadziej odwiedzanych stron z moimi artykułami, od początku istnienia bloga Umowaorobotybudowlane.pl.

W tym czasie najpopularniejsze były:

  1. Czerwona książka. Dowiesz się czym są Warunki Kontraktu na budowę dla robót budowlanych i inżynieryjnych projektowanych przez zamawiającego, zwane „czerwoną książką” lub „czerwonym FIDIC-iem”. Jaki jest związek czerwonej książki z inwestycjami finansowanymi ze środków pomocowych Unii Europejskiej.
  2. Wzór umowy o roboty budowlane. Z tej strony możesz pobrać wzór umowy o roboty budowlane.
  3. Podwykonawca podwykonawcy nierówny. Opisałem kto jest uważany za podwykonawcę na gruncie Kodeksu cywilnego a kto na podstawie Prawa zamówień publicznych. Całość uzupełniona została wyrokami sądowymi, celem lepszego wyjaśnienia.
  4. Formy umów w ramach umowy o roboty budowlane. Wpis dotyczy tego w jakiej formie powinna zostać zawarta umowa o roboty budowlane a w jakiej umowa podwykonawcza. Dowiesz się także jakie regulacje w tej kwestii zawiera Kodeks cywilny a jakie Prawo zamówień publicznych.
  5. Będą zmiany w zasadach naliczania odsetek ustawowych i maksymalnych. We wpisie omówiłem nowe zasady naliczania odsetek, obowiązujące od 1 stycznia 2016r. Możesz dowiedzieć się też jak zdefiniowane zostały odsetki w wyniku wprowadzonych zmian.

Z kolei najrzadziej odwiedzano strony z artykułami. Zachęcam Cię do ich przeczytania.

  1. O prowadzeniu działalności gospodarczej w Radio Plus. Umieściłem tutaj krótkie streszczenie audycji w Radio Plus z moim udziałem w dniu 19 marca 2014r. Rozmawialiśmy o prowadzeniu działalności gospodarczej w Polsce.
  2. O pozasądowym rozstrzyganiu sporów konsumenckich w Wyborcza.biz. Ten wpis także dotyczył streszczenia, ale mojego artykułu, który ukazał się 1 kwietnia 2015r. na portalu Wyborcza.biz: „Długie oczekiwanie na ustawę o rozstrzyganiu sporów konsumenckich”. Więcej możesz przeczytać także tutaj.
  3. Maszt z flagą. Kto jest stroną w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Opisałem historię o wybudowaniu masztu z flagą przez jednego z sąsiadów tuż przy granicy nieruchomości. Czy właściciel działki sąsiedniej jest stroną w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę?
  4. Wschodnia Obwodnica Łodzi już przejezdna. Krótka informacja o otwarciu Wschodniej Obwodnicy Łodzi w dniu 1 lipca 2016r.
  5. Odsetki maksymalne bez zmian. Artykuł nawiązuje do obniżki stóp procentowych z 9 października 2014r. i 5 marca 2015r. co miało wpływ na obniżenie odsetek maksymalnych.

Dobrego dnia. 🙂