Slider

Nierzadko sen z powiek inwestora spędza problem nieprzekazania mu przez wykonawcę dokumentów potwierdzających jakość zastosowanych materiałów budowlanych. Chodzi o różnego rodzaju świadectwa jakości czy też atesty. Sprawa mogłaby się wydawać z pozoru nieistotna. Nie muszę jednak chyba specjalnie wyjaśniać, że na podstawie dokumentacji potwierdzającej parametry dostarczonych materiałów można ocenić czy zastosowane materiały budowlane odpowiadają wymogom przewidzianym w umowie czy też innych przepisach.

Jako Inwestor powinieneś jednak też zadbać o to, aby otrzymać te dokumenty także z innego powodu. Musisz pamiętać o przepisach prawa budowlanego dokładnie o art. 60, który nakłada na inwestora obowiązek przekazania właścicielowi lub zarządcy obiektu szeregu dokumentów.

Art. 60. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

W przepisie mowa jest także o innych dokumentach i decyzjach dotyczących obiektu. Choć nie wyartykułowano tego wprost to można domyślać się, że tymi innymi dokumentami mogą być wspomniane na wstępie świadectwa jakości czy też atesty materiałów budowlanych.

Będąc inwestorem powinieneś pamiętać, że część dokumentów o których mowa w art. 60 prawa budowlanego może posiadać wykonawca, co może wynikać z nałożonych na niego umową obowiązków. O ile wykonawca jest zobowiązany do dostarczenia materiałów budowlanych na plac budowy to najczęściej będzie posiadał dokumenty potwierdzające jakość tych materiałów. Przynajmniej powinien posiadać takie dokumenty. Stosowne dokumenty może też posiadać podwykonawca. Nałożony prawem budowlanym na inwestora obowiązek, kształtuje więc także relacje na linii inwestor-wykonawca lub wykonawca- podwykonawca.

Umowy dotyczące dużych inwestycji najczęściej nakładają na wykonawcę stosowne obowiązki w zakresie przekazania inwestorowi w trakcie odbioru stosownej dokumentacji dotyczącej budowy. Przy odbiorach nie chodzi tylko i wyłącznie o dokumenty potwierdzające jakość zastosowanych materiałów budowlanych.

 assembly-1846143

Najpopularniejsze wpisy roku 2016

Nowy Rok już za nami. Podsumowania w zasadzie robi się z końcem roku, ale końcówka 2016r. była dla bardzo pracowita. Czas zatem na podsumowanie minionego roku 2016. Przedstawiam dziesięć najchętniej czytanych wpisów z mojego bloga. W ubiegłym roku najpopularniejsze były:

  1. Będą zmiany w zasadach naliczania odsetek ustawowych i maksymalnych.
  2. Wzór umowy o roboty budowlane.
  3. Czerwona książka.
  4. Podwykonawca podwykonawcy nierówny
  5. Siła wyższa jako klauzula umowna
  6. Przeniesienie majątkowych praw autorskich do projektu
  7. Czy umowa przedwstępna może poprzedzać podpisanie umowy o roboty budowlane.
  8. Pięcioletnia kontrola okresowa stanu technicznego budynku (art. 62 ust.1, pkt 2 Prawa budowlanego – PB) – tzn.? Z pamiętnika rzeczoznawcy, ciąg dalszy.
  9. Umowa o dzieło z montażem.
  10. Solidarna odpowiedzialność wykonawcy i inwestora.

Moje artykuły mogłeś i nadal możesz przeczytać także na portalach internetowych: LexMoniotr oraz Znam swoje Prawo. Zapraszam Cię do odwiedzenia tych portali w których z pewnością znajdziesz wiele ciekawych informacji dla siebie. 🙂

Wszystkiego dobrego w 2017 roku!!!

 

christmas-ornament-207334

Kilka dni temu usłyszałem historię o wybudowaniu wysokiego masztu z flagą. Został wzniesiony tuż przy granicy nieruchomości. Maszt wybudował właściciel jednej z działek. Maszt jest jednak na tyle wysoki, że powiewająca flaga umocowana na specjalnym obrotowym mechanizmie, utrudnia życie właścicielowi nieruchomości sąsiedniej. Obie nieruchomości są zabudowane budynkami. Chodzi o wydawany hałas. Właściciel nieruchomości graniczącej z działką na której wzniesiono maszt podjął kroki zmierzające do ustalenia czy maszt sąsiada został posadowiony zgodnie z prawem.

Okazało się, że przed wybudowaniem masztu jego właściciel wystąpił o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzja taka została mu wydana. Zaskoczyło to sąsiada, ale postanowił działać. Wystąpił o wznowienie postępowania administracyjnego argumentując to tym, że powinien być stroną toczącego się postępowania administracyjnego dotyczącego wydania pozwolenia na budowę. Wynika to stąd, że na gruncie prawa budowlanego stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Istotna jest także definicja obszaru oddziaływania obiektu.

Zgodnie z prawem budowlanym przez obszar oddziaływania obiektu, należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Postępowanie administracyjne zostało wznowione. Organ wydający pozwolenie na budowę musiał rozstrzygnąć w pierwszej kolejności, czy właściciel nieruchomości sąsiedniej z działką na której wzniesiono maszt powinien posiadać status strony w toczącym się postępowaniu administracyjnym.

Definicja obszaru oddziaływania obiektu nie przesądza o tym, że stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę za każdym razem będzie Twój sąsiad z nieruchomości obok. Samo niezadowolenie z tego co dzieje się na działce sąsiada, nawet jeśli negatywnie wpływa to na Twoją nieruchomość nie wystarcza jeszcze do tego, aby być stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Na podstawie obowiązujących przepisów o tym kto jest stroną decydują przepisy prawa materialnego. W związku z planowaną budową, organ mający wydać pozwolenie na budowę, zobowiązany jest każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu – wykorzystaniu danego terenu. Na tej podstawie ustala się możliwość oddziaływania określonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz zakres i zasięg tego oddziaływania. To z kolei pozwala ustalić, którzy z właścicieli nieruchomości z sąsiedztwa będą stronami w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

zaanse-schans-272484

Upraszczając rzecz. O ile nie jesteś inwestorem to, aby uzyskać status strony, musisz mieć interes prawny wynikający z przepisów prawa. Nie wystarczy sam interes faktyczny.

Wracając do opisanego na wstępie przypadku. Organ wydający pozwolenie na budowę po wznowieniu postępowania administracyjnego uznał, że właściciel nieruchomości sąsiedniej z działką na której wzniesiono maszt nie jest stroną tego postępowania. Statusu strony nie dopatrzył się także organ drugiej instancji rozpatrujący odwołanie sąsiada. Właściciel nieruchomości sąsiedniej z działką na której wzniesiono maszt nie dał za wygraną i odwołał się do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jednak i sąd stwierdził, że nie było podstaw do uznania sąsiada za stronę. Sprawę ostatecznie rozstrzygnie Naczelny Sąd Administracyjny.

Poniżej fragment uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2014r. (II OSK 2503/12) wydanego w innej sprawie.

Obszar oddziaływania obiektu” został zdefiniowany przepisem art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Przez obszar taki należy – zgodnie z tym przepisem – rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W definicji tej jest mowa o terenie wyznaczonym w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Do przepisów odrębnych w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 20 ustawy, należą nie tylko przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Takimi przepisami odrębnymi są także m.in. przepisy z zakresu zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska, ochrony przeciwpożarowej. Podkreślić należy, że przepisem powodującym ograniczenie przez osoby wymienione w art. 28 ust. 2 ustawy będą nie tylko przepisy prawa materialnego administracyjnego, ale również przepisy dotyczące własności i innych praw rzeczowych określone w kodeksie cywilnym i innych ustawach. Realizacja inwestycji może bowiem uniemożliwić realizację tych praw i dochodzenie roszczeń w stosownej procedurze przed sądem powszechnym. Ochrona praw takich osób wymaga dokonania przez organ administracyjny oceny wpływu inwestycji na istniejące na nieruchomości stosunki cywilnoprawne.

Po przeczytaniu tego uzasadnienia wydaje się więc, że właściciel nieruchomości sąsiedniej z działką na której wzniesiono maszt z flagą powinien posiadać status strony w przeprowadzonym postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Życzenia na Boże Narodzenie

Wszystkim składam

Najserdeczniejsze Życzenia

Cudownych Świąt Bożego Narodzenia,

Rodzinnego ciepła i wielkiej radości,

A w Waszych pięknych sercach wiele sentymentów,

Świąt dających radość i odpoczynek oraz nadzieję,

że Nowy Rok Będzie Szczęśliwy.

Wojtek

choinka

W styczniu 2014r. opublikowałem wpis Roszczenie terminowe i finansowe w FIDIC. Czytając ostatnio ten wpis stwierdziłem, że jest on nieaktualny. Przyczynił się do tego także komentarz jednej z Osób, która pozostawiła swój wpis. Zdałem sobie sprawę, że tak naprawdę należałoby zmienić mój artykuł. W pierwszej chwili pomyślałem o naniesieniu poprawek na dotychczasowy tekst. Byłoby to jednak chyba nienajlepsze rozwiązanie zwłaszcza ze względu na dyskusję znajdującą się pod tekstem wpisu. Ten kto pierwszy raz czytałby tekst, mógłby nie połapać się o co chodzi. Najlepszym rozwiązaniem jest więc nowy wpis nawiązujący do tamtego z przed ponad dwóch lat.

bulldozer-410119_1920

Co takiego zdezaktualizowało się?

Chodzi dokładnie o dwa ostatnie akapity. Jeden dotyczy umownych terminów przedawnienia, a drugi tego, że roszczenie złożone po terminie będzie bezskuteczne. Stwierdzenia te straciły rację bytu. Dlaczego???

O ile terminy na złożenie powiadomienia o roszczeniu i roszczenia finansowego lub terminowego zakwalifikować za umowne terminy przedawnienia to w aktualnym systemie prawa polskiego instytucja taka nie występuje. Warunki FIDIC powstały poza Polską na podstawie prawa obcego. Kilka lat temu opracowany został przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego projekt zmian Części Ogólnej Kodeksu cywilnego. W projekcie znalazł się zapis pozwalający na umowną modyfikację terminu przedawnienia w stosunkach między przedsiębiorcami. Co prawda jest to projekt, ale nie zmienia to faktu, że nadal trudno mówić o istnieniu instytucji umownych terminów przedawnienia w prawie polskim.

W orzecznictwie sądów wskazano, że postanowienia Subklauzuli 20.1 [Roszczenie o dodatkową płatność] co prawda mogłyby mieć swoje źródło w zasadzie swobody umów, ale zakres swobody umów nie sięga tak daleko, aby dopuszczalne było swobodne kreowanie terminów powodujących wygaśnięcie roszczeń o charakterze majątkowym. Dotyczy to zwłaszcza tych przypadków w których roszczenie majątkowe podlega przedawnieniu. Zmiana terminu przedawnienia w drodze umowy byłaby sprzeczna z przepisem art. 119 k.c., który wprowadza zakaz skracania lub przedłużania terminu przedawnienia przez czynność prawną. Poniżej fragment uzasadnienia wyroku jednego z sądów:

W ocenie Sądu brak jest podstaw do przyjęcia, że zakres swobody umów sięga tak daleko, aby można było uznać za dopuszczalne swobodne kreowanie terminów powodujących wygaśnięcie roszczeń o charakterze majątkowym, w szczególności tam, gdzie roszczenie majątkowe podlega ustawowej regulacji instytucji przedawnienia. Z uwagi na powyższe, wprowadzenie umownego terminu zawitego, w szczególności w odniesieniu do roszczeń majątkowych podlegających ustawowej regulacji instytucji przedawnienia, stanowi w ocenie Sądu naruszenie art. 117 § 1 k.c., art. 119 k.c. oraz art. 3531 k.c. z uwagi na to, że godzi ono w instytucję przedawnienia.” Zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29.04.2013r. (sygn. VI ACa 1183/12).

Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 23.07.2014r. (sygn. I ACa 238/14).

Konsekwencją uchybienia terminowi określonemu w subklauzuli 20.1 nie będzie ani przedawnienie roszczenia ani też jego wygaśnięcie. Zgłaszanie roszczeń finansowych i terminowych w zakreślonym do tego czasie ułatwi zbadanie zasadności żądania wykonawcy i stanu faktycznego na którym opiera swoje żądanie. Umożliwi np. dokonanie oględzin placu budowy w takim czasie kiedy ze względu na zaawansowanie robót można jeszcze stwierdzić co spowodowało powstanie dodatkowych kosztów lub co przyczyniło się do opóźnień w realizacji umowy.