Slider

Bezusterkowe odbiory

Zima już za nami. Wszędzie ruszyły już budowy. Za moim oknem od kilku tygodni trwają prace przy budowie biurowca. Właściwie jest to kontynuacja prac przerwanych przed zimą. Opiszę Ci krótką historię sprzed kilku lat, która przypomniała mi się przy okazji. Poproszono mnie abym uczestniczył  w odbiorze wykonanego domu jednorodzinnego. Chodziło oczywiście o wsparcie od strony prawnej.

Przyjechałem o ustalonej godzinie na miejsce. Odbiór jednak nie rozpoczął się o wyznaczonej godzinie z powodu nieobecności innych osób bez których odebranie prac nie byłoby w ogóle możliwe. Atmosfera była napięta, dawało się wyraźnie odczuć zdenerwowanie zebranych osób. Kiedy wszyscy byli już na miejscu rozpoczęły się oględziny domu. Zaczęło się od zewnątrz. Właściciel zaczął pokazywać wszystkie niedoróbki. Najbardziej zauważalna była źle ułożona dachówka – widoczne zafalowania dachu. Dzień był słoneczny więc nie było problemów z zauważeniem tego co pokazywał właściciel. Z kolei w środku domu nierówny tynk, źle osadzone okna, uszkodzenia elementów drewnianych elementów i przecieki na poddaszu w miejscach gdzie miała zostać źle ułożona dachówka. Wszystkich usterek, które wtedy oglądaliśmy już nie pamiętam. Niektóre były na tyle dobrze widoczne, że każdy by je zauważył.

Inwestor domagał się naprawy tych wszystkich niedoróbek a wykonawcza konsekwentnie odmawiał, żądając zapłaty. Nie pamiętam już czy chodziło o zaległe wynagrodzenie czy dodatkową zapłatę za usunięcie usterek. Wykonawca kwestionował też, że odpowiadał za powstanie niektórych usterek. W każdym bądź razie do odbioru tego dnia nie doszło.

Tutaj pojawia się pytanie czy inwestor mógł odmówić dokonania odbioru i czy dopuszczalne jest domaganie się bezusterkowego odbioru robót. Nie będę tutaj rozstrzygał kto tamtego dnia miał rację i czy odbiór powinien być dokonany. Przypomnę Ci, że problematykę odbiorów poruszyłem już kiedyś we wpisie Skuteczny odbiór robót budowlanych.

Zauważyłem, że w umowach często zastrzegany jest zapis, że warunkiem sporządzenia i podpisania protokołu odbioru jest dokonanie bezusterkowego odbioru robót. Są też inne podobne zapisy uzależniające działania inwestora od bezusterkowego odbioru. Musisz wiedzieć, że w orzecznictwie sądów krytykowana jest praktyka umieszczania takich zapisów w umowach. Kwestionowana jest także skuteczność takich zapisów. Podkreśla się m.in., że czynność odbioru ma służyć właśnie temu, aby stwierdzić czy wykonawca wykonał swoją część umowy. Czy dochował staranności realizując prace. Warto zauważyć, że jeśli w trakcie odbioru ujawnione zostaną wady to strony mogą spisać w protokole jakiego rodzaju są to uchybienia i wyznaczyć np. termin ich usunięcia z zastrzeżeniem ponownego przystąpienia do odbioru. Nie można też wykluczyć np. obniżenia wynagrodzenia za ujawnione wady. Przytoczę tutaj fragment uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 września 2016 r. (sygn. akt: V ACa 935/15):

„Skoro na żądanie wykonawcy zleceniodawca ma obowiązek dokonywać nawet częściowego odbioru robót, to tym bardziej na żądanie tego wykonawcy ma on także obowiązek dokonania odbioru końcowego, a sporządzony protokół służy stwierdzeniu, czy i w jakim zakresie oraz z jaką starannością zobowiązanie wykonawcy zostało wykonane. Skuteczne może być nawet dokonanie faktycznego odbioru bez sporządzania formalnego protokołu. W świetle art. 647 k.c. odbiór należy do obowiązków zleceniodawcy i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek, bowiem przepis odwołuje się do „odbioru robót” a nie „bezusterkowego odbioru robót”. Z chwilą obioru robót przedmiotu umowy realizuje się prawo wykonawcy do żądania wypłaty wynagrodzenia i prawa tego nie niweczy, co do zasady, stwierdzenie zauważonych usterek.”

Choć jednym z obowiązków inwestora jest odebranie obiektu to nie wydaje się, aby był to obowiązek absolutny. Powinieneś pamiętać, że inwestor raczej nie odbierze (nie ma też takiego obowiązku) czegoś co nie odpowiada treści przedmiotu umowy. Jeśli wady są na tyle istotne, że trudno mówić o zrealizowaniu danej inwestycji to nie można przyjmować, że wykonawca wywiązał się z umowy. Przykładem tego typu odmowy mogłaby być sytuacja w której odbiór nie jest możliwy z powodu nieosiągnięcia gotowości do odbioru. Brak gotowości może wynikać z niezakończenia wszystkich prac.

Zdarza się praktyka przekładania terminu odbioru czy też jego dokonania z tej przyczyny, że inwestor chce opóźnić moment  w którym rozpoczną swój bieg rękojmia lub gwarancja. Po dokonaniu odbioru usuwanie wad może odbywać się już tylko w oparciu o uprawnienia wynikające z udzielonej gwarancji lub rękojmi.

Nierzadko sen z powiek inwestora spędza problem nieprzekazania mu przez wykonawcę dokumentów potwierdzających jakość zastosowanych materiałów budowlanych. Chodzi o różnego rodzaju świadectwa jakości czy też atesty. Sprawa mogłaby się wydawać z pozoru nieistotna. Nie muszę jednak chyba specjalnie wyjaśniać, że na podstawie dokumentacji potwierdzającej parametry dostarczonych materiałów można ocenić czy zastosowane materiały budowlane odpowiadają wymogom przewidzianym w umowie czy też innych przepisach.

Jako Inwestor powinieneś jednak też zadbać o to, aby otrzymać te dokumenty także z innego powodu. Musisz pamiętać o przepisach prawa budowlanego dokładnie o art. 60, który nakłada na inwestora obowiązek przekazania właścicielowi lub zarządcy obiektu szeregu dokumentów.

Art. 60. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

W przepisie mowa jest także o innych dokumentach i decyzjach dotyczących obiektu. Choć nie wyartykułowano tego wprost to można domyślać się, że tymi innymi dokumentami mogą być wspomniane na wstępie świadectwa jakości czy też atesty materiałów budowlanych.

Będąc inwestorem powinieneś pamiętać, że część dokumentów o których mowa w art. 60 prawa budowlanego może posiadać wykonawca, co może wynikać z nałożonych na niego umową obowiązków. O ile wykonawca jest zobowiązany do dostarczenia materiałów budowlanych na plac budowy to najczęściej będzie posiadał dokumenty potwierdzające jakość tych materiałów. Przynajmniej powinien posiadać takie dokumenty. Stosowne dokumenty może też posiadać podwykonawca. Nałożony prawem budowlanym na inwestora obowiązek, kształtuje więc także relacje na linii inwestor-wykonawca lub wykonawca- podwykonawca.

Umowy dotyczące dużych inwestycji najczęściej nakładają na wykonawcę stosowne obowiązki w zakresie przekazania inwestorowi w trakcie odbioru stosownej dokumentacji dotyczącej budowy. Przy odbiorach nie chodzi tylko i wyłącznie o dokumenty potwierdzające jakość zastosowanych materiałów budowlanych.

 assembly-1846143

Najpopularniejsze wpisy roku 2016

Nowy Rok już za nami. Podsumowania w zasadzie robi się z końcem roku, ale końcówka 2016r. była dla bardzo pracowita. Czas zatem na podsumowanie minionego roku 2016. Przedstawiam dziesięć najchętniej czytanych wpisów z mojego bloga. W ubiegłym roku najpopularniejsze były:

  1. Będą zmiany w zasadach naliczania odsetek ustawowych i maksymalnych.
  2. Wzór umowy o roboty budowlane.
  3. Czerwona książka.
  4. Podwykonawca podwykonawcy nierówny
  5. Siła wyższa jako klauzula umowna
  6. Przeniesienie majątkowych praw autorskich do projektu
  7. Czy umowa przedwstępna może poprzedzać podpisanie umowy o roboty budowlane.
  8. Pięcioletnia kontrola okresowa stanu technicznego budynku (art. 62 ust.1, pkt 2 Prawa budowlanego – PB) – tzn.? Z pamiętnika rzeczoznawcy, ciąg dalszy.
  9. Umowa o dzieło z montażem.
  10. Solidarna odpowiedzialność wykonawcy i inwestora.

Moje artykuły mogłeś i nadal możesz przeczytać także na portalach internetowych: LexMoniotr oraz Znam swoje Prawo. Zapraszam Cię do odwiedzenia tych portali w których z pewnością znajdziesz wiele ciekawych informacji dla siebie. 🙂

Wszystkiego dobrego w 2017 roku!!!

 

christmas-ornament-207334

Kilka dni temu usłyszałem historię o wybudowaniu wysokiego masztu z flagą. Został wzniesiony tuż przy granicy nieruchomości. Maszt wybudował właściciel jednej z działek. Maszt jest jednak na tyle wysoki, że powiewająca flaga umocowana na specjalnym obrotowym mechanizmie, utrudnia życie właścicielowi nieruchomości sąsiedniej. Obie nieruchomości są zabudowane budynkami. Chodzi o wydawany hałas. Właściciel nieruchomości graniczącej z działką na której wzniesiono maszt podjął kroki zmierzające do ustalenia czy maszt sąsiada został posadowiony zgodnie z prawem.

Okazało się, że przed wybudowaniem masztu jego właściciel wystąpił o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzja taka została mu wydana. Zaskoczyło to sąsiada, ale postanowił działać. Wystąpił o wznowienie postępowania administracyjnego argumentując to tym, że powinien być stroną toczącego się postępowania administracyjnego dotyczącego wydania pozwolenia na budowę. Wynika to stąd, że na gruncie prawa budowlanego stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Istotna jest także definicja obszaru oddziaływania obiektu.

Zgodnie z prawem budowlanym przez obszar oddziaływania obiektu, należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Postępowanie administracyjne zostało wznowione. Organ wydający pozwolenie na budowę musiał rozstrzygnąć w pierwszej kolejności, czy właściciel nieruchomości sąsiedniej z działką na której wzniesiono maszt powinien posiadać status strony w toczącym się postępowaniu administracyjnym.

Definicja obszaru oddziaływania obiektu nie przesądza o tym, że stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę za każdym razem będzie Twój sąsiad z nieruchomości obok. Samo niezadowolenie z tego co dzieje się na działce sąsiada, nawet jeśli negatywnie wpływa to na Twoją nieruchomość nie wystarcza jeszcze do tego, aby być stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Na podstawie obowiązujących przepisów o tym kto jest stroną decydują przepisy prawa materialnego. W związku z planowaną budową, organ mający wydać pozwolenie na budowę, zobowiązany jest każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu – wykorzystaniu danego terenu. Na tej podstawie ustala się możliwość oddziaływania określonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz zakres i zasięg tego oddziaływania. To z kolei pozwala ustalić, którzy z właścicieli nieruchomości z sąsiedztwa będą stronami w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

zaanse-schans-272484

Upraszczając rzecz. O ile nie jesteś inwestorem to, aby uzyskać status strony, musisz mieć interes prawny wynikający z przepisów prawa. Nie wystarczy sam interes faktyczny.

Wracając do opisanego na wstępie przypadku. Organ wydający pozwolenie na budowę po wznowieniu postępowania administracyjnego uznał, że właściciel nieruchomości sąsiedniej z działką na której wzniesiono maszt nie jest stroną tego postępowania. Statusu strony nie dopatrzył się także organ drugiej instancji rozpatrujący odwołanie sąsiada. Właściciel nieruchomości sąsiedniej z działką na której wzniesiono maszt nie dał za wygraną i odwołał się do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jednak i sąd stwierdził, że nie było podstaw do uznania sąsiada za stronę. Sprawę ostatecznie rozstrzygnie Naczelny Sąd Administracyjny.

Poniżej fragment uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2014r. (II OSK 2503/12) wydanego w innej sprawie.

Obszar oddziaływania obiektu” został zdefiniowany przepisem art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Przez obszar taki należy – zgodnie z tym przepisem – rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W definicji tej jest mowa o terenie wyznaczonym w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Do przepisów odrębnych w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 20 ustawy, należą nie tylko przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Takimi przepisami odrębnymi są także m.in. przepisy z zakresu zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska, ochrony przeciwpożarowej. Podkreślić należy, że przepisem powodującym ograniczenie przez osoby wymienione w art. 28 ust. 2 ustawy będą nie tylko przepisy prawa materialnego administracyjnego, ale również przepisy dotyczące własności i innych praw rzeczowych określone w kodeksie cywilnym i innych ustawach. Realizacja inwestycji może bowiem uniemożliwić realizację tych praw i dochodzenie roszczeń w stosownej procedurze przed sądem powszechnym. Ochrona praw takich osób wymaga dokonania przez organ administracyjny oceny wpływu inwestycji na istniejące na nieruchomości stosunki cywilnoprawne.

Po przeczytaniu tego uzasadnienia wydaje się więc, że właściciel nieruchomości sąsiedniej z działką na której wzniesiono maszt z flagą powinien posiadać status strony w przeprowadzonym postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Życzenia na Boże Narodzenie

Wszystkim składam

Najserdeczniejsze Życzenia

Cudownych Świąt Bożego Narodzenia,

Rodzinnego ciepła i wielkiej radości,

A w Waszych pięknych sercach wiele sentymentów,

Świąt dających radość i odpoczynek oraz nadzieję,

że Nowy Rok Będzie Szczęśliwy.

Wojtek

choinka