Slider

Bezusterkowe odbiory

Zima już za nami. Wszędzie ruszyły już budowy. Za moim oknem od kilku tygodni trwają prace przy budowie biurowca. Właściwie jest to kontynuacja prac przerwanych przed zimą. Opiszę Ci krótką historię sprzed kilku lat, która przypomniała mi się przy okazji. Poproszono mnie abym uczestniczył  w odbiorze wykonanego domu jednorodzinnego. Chodziło oczywiście o wsparcie od strony prawnej.

Przyjechałem o ustalonej godzinie na miejsce. Odbiór jednak nie rozpoczął się o wyznaczonej godzinie z powodu nieobecności innych osób bez których odebranie prac nie byłoby w ogóle możliwe. Atmosfera była napięta, dawało się wyraźnie odczuć zdenerwowanie zebranych osób. Kiedy wszyscy byli już na miejscu rozpoczęły się oględziny domu. Zaczęło się od zewnątrz. Właściciel zaczął pokazywać wszystkie niedoróbki. Najbardziej zauważalna była źle ułożona dachówka – widoczne zafalowania dachu. Dzień był słoneczny więc nie było problemów z zauważeniem tego co pokazywał właściciel. Z kolei w środku domu nierówny tynk, źle osadzone okna, uszkodzenia elementów drewnianych elementów i przecieki na poddaszu w miejscach gdzie miała zostać źle ułożona dachówka. Wszystkich usterek, które wtedy oglądaliśmy już nie pamiętam. Niektóre były na tyle dobrze widoczne, że każdy by je zauważył.

Inwestor domagał się naprawy tych wszystkich niedoróbek a wykonawcza konsekwentnie odmawiał, żądając zapłaty. Nie pamiętam już czy chodziło o zaległe wynagrodzenie czy dodatkową zapłatę za usunięcie usterek. Wykonawca kwestionował też, że odpowiadał za powstanie niektórych usterek. W każdym bądź razie do odbioru tego dnia nie doszło.

Tutaj pojawia się pytanie czy inwestor mógł odmówić dokonania odbioru i czy dopuszczalne jest domaganie się bezusterkowego odbioru robót. Nie będę tutaj rozstrzygał kto tamtego dnia miał rację i czy odbiór powinien być dokonany. Przypomnę Ci, że problematykę odbiorów poruszyłem już kiedyś we wpisie Skuteczny odbiór robót budowlanych.

Zauważyłem, że w umowach często zastrzegany jest zapis, że warunkiem sporządzenia i podpisania protokołu odbioru jest dokonanie bezusterkowego odbioru robót. Są też inne podobne zapisy uzależniające działania inwestora od bezusterkowego odbioru. Musisz wiedzieć, że w orzecznictwie sądów krytykowana jest praktyka umieszczania takich zapisów w umowach. Kwestionowana jest także skuteczność takich zapisów. Podkreśla się m.in., że czynność odbioru ma służyć właśnie temu, aby stwierdzić czy wykonawca wykonał swoją część umowy. Czy dochował staranności realizując prace. Warto zauważyć, że jeśli w trakcie odbioru ujawnione zostaną wady to strony mogą spisać w protokole jakiego rodzaju są to uchybienia i wyznaczyć np. termin ich usunięcia z zastrzeżeniem ponownego przystąpienia do odbioru. Nie można też wykluczyć np. obniżenia wynagrodzenia za ujawnione wady. Przytoczę tutaj fragment uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 września 2016 r. (sygn. akt: V ACa 935/15):

„Skoro na żądanie wykonawcy zleceniodawca ma obowiązek dokonywać nawet częściowego odbioru robót, to tym bardziej na żądanie tego wykonawcy ma on także obowiązek dokonania odbioru końcowego, a sporządzony protokół służy stwierdzeniu, czy i w jakim zakresie oraz z jaką starannością zobowiązanie wykonawcy zostało wykonane. Skuteczne może być nawet dokonanie faktycznego odbioru bez sporządzania formalnego protokołu. W świetle art. 647 k.c. odbiór należy do obowiązków zleceniodawcy i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek, bowiem przepis odwołuje się do „odbioru robót” a nie „bezusterkowego odbioru robót”. Z chwilą obioru robót przedmiotu umowy realizuje się prawo wykonawcy do żądania wypłaty wynagrodzenia i prawa tego nie niweczy, co do zasady, stwierdzenie zauważonych usterek.”

Choć jednym z obowiązków inwestora jest odebranie obiektu to nie wydaje się, aby był to obowiązek absolutny. Powinieneś pamiętać, że inwestor raczej nie odbierze (nie ma też takiego obowiązku) czegoś co nie odpowiada treści przedmiotu umowy. Jeśli wady są na tyle istotne, że trudno mówić o zrealizowaniu danej inwestycji to nie można przyjmować, że wykonawca wywiązał się z umowy. Przykładem tego typu odmowy mogłaby być sytuacja w której odbiór nie jest możliwy z powodu nieosiągnięcia gotowości do odbioru. Brak gotowości może wynikać z niezakończenia wszystkich prac.

Zdarza się praktyka przekładania terminu odbioru czy też jego dokonania z tej przyczyny, że inwestor chce opóźnić moment  w którym rozpoczną swój bieg rękojmia lub gwarancja. Po dokonaniu odbioru usuwanie wad może odbywać się już tylko w oparciu o uprawnienia wynikające z udzielonej gwarancji lub rękojmi.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: