Slider

Historia zerwania jednej umowy

Nieco ponad miesiąc temu umieściłem w blogu wpis związany z umownym prawem odstąpienia od umowy. Spore zainteresowanie tematem sprawiło, że postanowiłem wrócić dzisiaj do kwestii odstąpienia od umowy o roboty budowlane (o dzieło).

Na początek historia.

Ekipa budowlana szykowała się do wyjazdu na budowę. Jak zawsze gromadziła niezbędny sprzęt. Za kilka dni mieli rozpocząć prace na kolejnej budowie. To miała być największa jak do tej pory „robota”. Firma nie była duża. Klika tygodni wcześniej szef podpisał umowę. Właściciel i jego ludzie byli zadowoleni. Będzie co robić przez najbliższe kilka miesięcy. A i zamawiający miał opinię solidnego kontrahenta. Nie było powodów do zmartwień.

Pewnego dnia, dwa dni przed przekazaniem placu budowy i rozpoczęciem prac właściciel firmy dostał maila. 🙁 Wiadomość ścięła go z nóg:

– Szanowny Panie … niniejszym odstępuję od umowy z dnia … zawartej z …

Właściciel poczuł kubeł zimnej wody, nie wspominając o zdenerwowaniu.

Co tu robić? – Pomyślał.

Dzwonię do nich.

Z drugiej strony nikt nie odbierał. Próby połączenia nie przynosiły efektu. Trwało to kilka godzin. Postanowił spróbować ostatni raz. Zdecydował, że jak nikt nie odbierze telefonu pojedzie do zmawiającego i osobiści porozmawia z kim trzeba. Wściekły już właściciel wybrał numer telefonu. Wreszcie ktoś odebrał.

– Dzwoni Mariusz …, dostałem od was maila piszecie, że odstępujecie od umowy. Na dwa dni przed rozpoczęciem prac? Co wam przyszło do głowy?

Stwierdziliśmy, że nie możemy skorzystać z usług pana firmy.

Dlaczego?

W tym miejscu rozpoczęły się pokrętne wyjaśnienia zamawiającego. Dla Pana Mariusza brak było przekonujących argumentów na usprawiedliwienie takiego postępowania ze strony zamawiającego. Przekonywał swojego rozmówcę, że wszystko jest gotowe i roboty budowlane rozpoczną się w terminie.

Nieuprzejmy głos oznajmił.

Słyszeliśmy bardzo złą opinię o waszej firmie. Nie byliście w stanie skończyć w terminie budowy małego domu w … Dlatego nie wpuścimy was na plac budowy. Nie będzie żadnego przekazania placu!

Bzdura, nic takiego nie miało miejsca.

Pan Mariusz zaprzeczał i choć miał mocne argumenty to nie przekonał swojego rozmówcy, że ten nie ma racji. Końcówka rozmowy przebiegała wyjątkowo nerwowo i zakończyła się dla Pana Mariusza dużym rozczarowaniem. Przesiedział w biurze do późnych godzin wieczornych zastanawiając się co tu począć. Sięgnął do umowy i zaczął szukać zapisów o tym czy zamawiający może od tak sobie zerwać umowę. Znalazł tylko jeden zapis o odstąpieniu od umowy. Było coś o zapłacie kary umownej za odstąpienie od umowy. Nie był jednak w stanie powiązać tego z tym co go dzisiaj spotkało, choć sam sporządził sobie umowę. Właściwie to z posiadanych wzorów umów o roboty budowlane. Przypuszczał, że może zażądać od zamawiającego kary umownej. Nie był jednak w 100% przekonany co do tego. Pan Mariusz przypomniał sobie, że już jakiś czas temu ktoś ze znajomych polecał mu prawnika. Sprawdził czy ma jeszcze do niego dane kontaktowe. Na szczęście były zapisane w terminarzu. Postanowił zadzwonić na drugi dzień z samego rana.

Pan Mariusz skontaktował się rano z prawnikiem i udało mu się umówić wizytę jeszcze tego samego dnia po południu. Na wizytę zabrał ze sobą podpisaną umowę.

Czego dowiedział się na wizycie w kancelarii?

  1. Umowa nie zawierała wystarczających zabezpieczeń dla Pana Mariusza jako Wykonawcy.
  2. Brak było szczegółowych regulacji dotyczących odstąpienia od umowy. Było tylko jedno zdanie dotyczące odstąpienia od umowy. Właściwie było to zastrzeżenie dotyczące zapłaty kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy. Strona która odstępowała od umowy musiała zapłacić karę umowną drugiej stronie umowy.
  3. Zastrzeżona kara umowna za odstąpienie od umowy była jednak na tyle niska, że nie była wystarczającym straszakiem dla odstępującego od umowy.
  4. Zamawiający mógł odstąpić od umowy!

Nie było jednak tak źle jakby się mogło wydawać.

Choć zamawiający mógł odstąpić od umowy to musiał jednak zapłacić Panu Mariuszowi umówione wynagrodzenie. Pan Mariusz mógł także obciążyć zamawiającego karą umowną za odstąpienie od umowy.

Postanowił więc z pomocą prawnika przygotować pismo w którym wezwie zamawiającego do zapłaty umówionego wynagrodzenia i kary umownej w związku z dokonanym odstąpieniem od umowy. Pismo miało być jeszcze gotowe tego samego dnia. Miało zostać wysłane do zamawiającego pocztą i mailem.

Była jednak jeszcze jedna rzecz, która od wyjścia z kancelarii nie dawała spokoju Panu Mariuszowi.

Odwołanie ekipy.

Przyszedł mu do głowy jeden pomysł. Mając takie argumenty w ręku, postanowił zaproponować jeszcze zamawiającemu, że jego firma wykona prace budowlane.

Sięgnął po telefon…

I ta rozmowa nic nie dała. Choć rozmówca Pana Mariusza wydawał się mocno zaskoczony obrotem sprawy, nie dawał za wygraną.

Mijał kolejny dzień. W firmie już wszyscy wiedzieli, że nie będzie roboty. Nastrój był pesymistyczny. Późnym popołudniem Pan Mariusz odebrał telefon.

– Dzień dobry, mówi …., ten od zamawiającego … no rozmawialiśmy wczoraj! Chciał pan jednak wykonać tą umowę. Spotkajmy się i porozmawiajmy. Przemyślałem sprawę zerwania tej naszej umowy. Czy możemy się spotkać?

Pan Mariusz był zaskoczony. Nie spodziewał się takiego obrotu sprawy. Początkowo nic nie odpowiedział.

W głowie pojawiły się pytania: Co się stało? Musiał dostać moje pismo. Konsultował to z kimś? Radził się prawnika?

– Jest pan tam?

– Tak słyszę, jestem. Mogę się spotkać, ale o czym mamy rozmawiać? Nie zrezygnuję z domagania się moich pieniędzy. Tak się nie robi. Pójdę do sądu.

– Nie będzie Pan chyba musiał. Gdybym się zgodził na Pańską wczorajszą propozycję, kiedy mógłby Pan przysłać ekipę? Trzeba jednak omówić szczegóły no i chyba coś by trzeba podpisać?

Pan Mariusz domyślał się, a pod koniec rozmowy był już pewien, że zamawiający chce się wycofać z zerwania umowy i powierzy mu jednak budowę. Pismo przygotowane z udziałem prawnika, musiało dać sporo do myślenia zamawiającemu. Zdecydował się na spotkanie nazajutrz.

– Ale, czy ja nie ryzykuję zgadzając się na kontynuowanie współpracy z …, po takim początku??? – Pomyślał wracając do domu.

Dlaczego Pan Mariusz mógł domagać się od Zamawiającego wynagrodzenia

Choć sytuacja w jakiej znalazł się Pan Mariusz od strony prawnej mogła się wydawać kiepska, to jednak nie było tak źle. Co prawa nie było w umowie szczegółowych uregulowań dotyczących odstąpienia od umowy (co w zasadzie nie powinno mieć miejsca i jest niepożądane z punktu widzenia ochrony interesów stron umowy o roboty budowlane lub o dzieło) to w tym przypadku okazało się plusem dla Pana Mariusza.

Musisz wiedzieć, że jeśli umowa nie zawiera szczegółowych regulacji odnoszących się do odstąpienia od umowy o roboty budowlane lub o dzieło, to należy sięgnąć do kodeksu cywilnego i sprawdzić jakie są przypadki w których zamawiający (inwestor) może odstąpić od umowy o roboty budowlane lub od umowy o dzieło albo jakie są skutki niewykonania obiektu z przyczyn obciążających zamawiającego.

W opisanej historii zamawiający mógł odstąpić od umowy o roboty budowlane, ale musiał zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie (art. 644 k.c.). Od wynagrodzenia wykonawcy mógł jednak odliczyć to co Pan Mariusz zaoszczędziłby nie wykonując umowy. Strony nie wyłączyły możliwości odstąpienia od umowy w każdym czasie, nie wprowadziły też dodatkowych przesłanek ograniczających możliwość odstąpienia od umowy. Dlatego też odstąpienie od umowy nie było niczym ograniczone poza obowiązkiem wypłaty Panu Mariuszowi wynagrodzenia.

Nie zawsze jest jednak tak, że umowa o roboty budowlane czy o dzieło nie zawiera regulacji odnoszących się do odstąpienia od umowy. W przypadku dużych inwestycji strony umieszczają w umowach szereg zapisów dotyczących prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Są opisane przypadki w których można odstąpić od umowy. Zastrzega się także kary umowne na wypadek bezzasadnego odstąpienia od umowy.

Choć w opisanej historii prawo jest po stronie Pana, to przy zawieraniu umowy o roboty budowlane nie polecam Ci pozostawienia samej sobie kwestii odstąpienia od umowy.

{ 17 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Rafal Wrzesień 7, 2017 o 15:41

Bardzo ciekawa sytuacja, dobrze wiedzieć że można to załatwić w ten sposób, ciągle mówię, że zbyt mało ludzi zna tego bloga przez co często popełniają przeróżne błędy z zakresu prawa budowlanego.

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Wrzesień 8, 2017 o 10:54

Taki może być efekt jeśli ktoś sam sobie przygotowuje umowę a nie do końca ma większą wiedzę o odstąpieniu od umowy. Choć czasami można dostać od kontrahenta gotową umowę bez możliwości wprowadzania zmian. Na zasadzie „podpisujesz albo nie”. Pozdrawiam. Wojtek 🙂

Odpowiedz

Multitematyczny magazyn Wrzesień 12, 2017 o 05:53

Ciekawa sprawa. Pewnie sporo nerwów to kosztowało ale no cóż takie jest życie. Ja nie wiem jak bym się zachował ale myślę że podobnie. Pozdrawiam 🙂

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Wrzesień 27, 2017 o 18:29

Życie pisze najciekawsze scenariusze. Pozdrawiam 🙂

Odpowiedz

dykcjonarz Wrzesień 25, 2017 o 21:37

Super wpis, oby takich więcej. Już ostatnio się zastanawiałem czy nie zainwestować trochę ale bałem się właśnie takich sytuacji.

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Październik 19, 2017 o 11:42

Dziękuję i pozdrawiam. 🙂

Odpowiedz

Asia Wrzesień 27, 2017 o 14:57

Jak to jest do końca z odstępowaniem od umowy? W sensie, można od każdej czy tylko od poszczególnych? Głównie mnie interesuje od czego to zależy. Zaczynam się w tym gubić po prostu 🙂

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Wrzesień 27, 2017 o 18:45

Od części umów można odstąpić. Dotyczy to głównie umów tzw. rezultatu (np. o dzieło, o roboty budowlane), gdy wykonawca zobowiązany jest do wykonania czegoś „namacalnego”, np. budowa domu. Choć czasami efekt działań wykonawcy może mieć postać utworu wg prawa autorskiego. Inne umowy można z kolei wypowiedzieć. Są to umowy tzw. starannego działania: zlecenie czy umowy o świadczenie usług oparte na zleceniu. Zleceniobiorca wykonuje określone czynności – efektem realizacji umowy nie jest jakiś określony wytwór działań zleceniobiorcy. Odstąpienie oznacza, że umowę uważa się za niezawartą od samego początku (choć często pozostają efekty wykonania części umowy i z tego względu skutek odstąpienia przesuwa się w czasie). Wypowiedzenie prowadzi do rozwiązania umowy „na przyszłość” – po upływie okresu wypowiedzenia. To tak w dużym uproszczeniu. Pozdrawiam. 🙂

Odpowiedz

Maciej Październik 6, 2017 o 12:19

Bardzo ciekawy wpis. Znowu wiem coś więcej. Czekam z niecierpliwością na kolejne. Pozdrawiam 🙂

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Październik 19, 2017 o 11:40

Kolejne wpisy już w przygotowaniu. Zapraszam do odwiedzania bloga. 🙂
Pozdrawiam
Wojtek

Odpowiedz

Jakub Październik 19, 2017 o 10:53

Wpis jest dowodem na to, że każda umowa powinna być przygotowana przy pomocy prawnika. Rezultatem żadna ze stron nie zostanie poszkodowana względem umowy lub gdy wynikną podobne komplikacje. Świetnie to Pan wszystko ujął. Prawo to prawo i dzięki niemu w takich momentach nie zostajemy z niczym. Dlatego powinniśmy się dzięki niemu zabezpieczać jak to tylko możliwe.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Październik 19, 2017 o 11:40

W jednym z komentarzy wspomniałem, że już Rzymianie mawiali – nieznajomość prawa szkodzi. Żeby choć większość miała poczucie, że warto skorzystać z pomocy prawnika przy sporządzaniu umowy. 🙂 Internet oferuje duże możliwości jeśli chodzi o dostępność darmowych materiałów. Nie zawsze jednak można samemu stworzyć dobrą umowę mając np. wiele różnych wzorów – chodzi mi w tym przypadku o ludzi bez przygotowania prawniczego. Pozdrawiam i życzę wszystkiego dobrego. 🙂
Wojtek

Odpowiedz

Karol Październik 24, 2017 o 09:09

Zgadzam się z Panem. Kwestię odstąpienia powinniśmy przygotować dokładnie, chyba nawet bardziej niż resztę. Zawsze trzeba mieć furtkę zapasową, no a nie każdy może sobie potem pozwolić na prawnika który mu pomoże wyjść z opresji 🙂

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Październik 24, 2017 o 09:30

Lepiej zapobiegać pożarom niż je później gasić. 🙂
Pozdrawiam

Odpowiedz

Patrycja Październik 26, 2017 o 08:21

Uczący wpis. Każdy, kto ma zamiar zawrzeć umowę o roboty budowlane czy jakąkolwiek umowę powinien sobie to przeczytać i uświadomić sobie ryzyko jakie niesie odstąpienie od umowy i tego skutki. Pozdrawiam 🙂

Odpowiedz

Alex Listopad 9, 2017 o 09:12

Odnośnie natomiast odstąpienia od umowy o roboty budowlane, gdzie nastąpił już odbiór robót- w przypadku gdy Inwestor nie chce zapłacić za ostatnią fakturę. Czy można odstąpić od umowy w całości i pozbawić Inwestora uprawnień z tytułu rękojmi i gwarancji? Ale co wtedy z wynagrodzeniem, skoro umowa będzie uważana za niebyłą? I co z wypłaconym już wynagrodzeniem?

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Listopad 9, 2017 o 19:35

Za mało jest informacji, aby wyczerpująco odnieść się do tych wszystkich zagadnień. Kwestia podstawowa to z jakich przyczyn odstąpiono od umowy i kto się do tego przyczynił. Można odstąpić od umowy w całości lub w części – zakładając, że zaszły ku temu odpowiednie przyczyny. W takich przypadkach to co strony świadczyły drugiej stronie należy zwrócić. O ile w przypadku wynagrodzenia jest to proste bo łatwo oddać pieniądze to trudno „oddać” np. wybudowany dom czy zwrócić „wykonane roboty”. Dlatego strony ustalają, że np. skutek odstąpienia od umowy następuje na dzień złożenia o oświadczeniu o odstąpieniu. Za wykonaną część robót należy się wynagrodzenie. Ustala się je po zinwentaryzowaniu wykonanych prac. Przy dużych inwestycjach dość szczegółowo reguluje się kwestie odstąpienia, skutków, inwentaryzacji, gwarancji, rękojmi. Nawet odstępując od części umowy ustala się w umowie, że wykonawca udzieli gwarancji lub rękojmi na wykonaną część prac. Przy odstąpieniu od umowy w całości pozostaje kwestia rozliczenia się za wykonane prace. Trudno sobie wyobrazić sytuację, że wykonawca odstępuje od umowy i zwraca otrzymane wcześniej wynagrodzenie. Odpowiedzi należałoby więc szukać w pierwszej kolejności w umowie.
Pozdrawiam.
Wojtek

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: