Slider

Pierwszego czerwca 2017r. weszła w życie ustawa zmieniająca zasady solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Chodzi dokładnie o ustawę z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. z 2017 r. poz. 933).

Z opublikowanych przeze mnie wpisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za wypłatę wynagrodzenia dla podwykonawcy wynika, że tematyka ta budziła ogromne emocje i zainteresowanie czytelników bloga. Świadczą o tym zapytania mailowe i telefoniczne, które otrzymuję od czasu publikacji tych wpisów, czy też udzielone porady prawne. Sprawa będzie nadal budziła Twoje ogromne emocje o ile interesuje Cię problematyka solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy. Kto wie, może i nawet większe niż poprzednio. Z tej to prostej przyczyny, że pojawiło się nowe rozwiązanie i nie wiadomo czy się ono sprawdzi. Jakie będą komplikacje stosowania nowego przepisu. Swoje zrobiło także niejednolite orzecznictwo sądów jeśli chodzi o stosowanie przepisu, który umożliwia podwykonawcy uzyskanie wynagrodzenia od inwestora.

Starsze wpisy o solidarnej odpowiedzialności to m.in.: Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy oraz Kamizelka z nazwą firmy to za mało.

Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że około 20 % przedsiębiorstw notowanych z branży budowlanej jest wpisanych do rejestru dłużników niewypłacalnych Krajowego Rejestru Sądowego. Niespłacone zadłużenie tych spółek stanowi, aż 46% zadłużenia wszystkich przedsiębiorstw notowanych na giełdzie papierów wartościowych. Dane te pochodzą z 2015r.

Jeśli chodzi o cel zmiany, to poprzez zmianę art. 6471 Kodeksu cywilnego ustawodawca chciał dokonać wyważenia interesów i zapewnić słuszną ochronę inwestorowi i podwykonawcy. O pracach na zmianą zasad solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy pisałem już niemal rok temu. Wpis znajdziesz tutaj.

A oto treść znowelizowanego przepisu art. 6471 Kodeksu cywilnego:

1. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.2. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2.

4. Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa w § 1, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

5. Przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.

6. Postanowienia umowne sprzeczne z treścią § 1-5 są nieważne.

 

Musisz zatem wiedzieć, że dokonano zmian w następujących obszarach:

Wprowadzono ograniczenie obowiązku uzyskiwania zgody inwestora

Inwestor i wykonawca mogą określić zakres robót budowlanych realizowanych przy pomocy oznaczonego wykonawcy. Będziesz mógł tego dokonać wraz z zawieraną umową o roboty budowlane, albo w trakcie jej realizacji. Określenia szczegółowego przedmiotu robót budowlanych wykonywanych przy pomocy oznaczonego podwykonawcy będziesz musiał dokonać w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Jeśli uregulujesz tą kwestię w umowie pomiędzy inwestorem i wykonawcą to oznacza to, że zostanie wyrażona zgoda inwestora na wykonywanie konkretnych praz przez danego podwykonawcę. Skutkiem tego będzie powstanie solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego temu podwykonawcy.!!!

Solidarna odpowiedzialność będzie mogła także powstać  jeśli jako wykonawca lub podwykonawca zgłosisz inwestorowi  podwykonawcę i jednocześnie określisz szczegółowy przedmiot wykonywanych przez niego robót. W tym przypadku przyjęte jest domniemanie zgody inwestora. Domniemanie to zostanie obalone dopiero z chwilą złożenia przez inwestora do wykonawcy i podwykonawcy sprzeciwu. Jako inwestor masz 30 dni na złożenie sprzeciwu, licząc od dnia doręczenia Ci  zgłoszenia zakresu robót, jakie mają być wykonane przez podwykonawcę.

Wedle uzasadnienia do nowelizacji, wprowadzenie takiej regulacji ma odpowiadać potrzebom rynkowym. Zaletami ma być to, że nie hamuje się przez to obrotu, uwzględniona zostaje autonomia woli uczestników podmiotów zaangażowanych w inwestycję jak i dynamika zmian i potrzeb.

Podwykonawca może dokonać zgłoszenia inwestorowi wykonywanych przez niego robót bez konieczności przedstawiania umowy podwykonawczej lub jej projektu

Powinieneś wiedzieć, że jedną z ważniejszych zmian jest możliwość dokonania zgłoszenia podwykonawcy zarówno przez wykonawcę, jak i samego podwykonawcę. Nie ma przy tym obowiązku przedstawiania inwestorowi umowy podwykonawczej lub jej projektu.!!!

Ciekawe jest to, czy przyczyni się to do znaczącego uproszczenia i skrócenia procesu powstawania solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy w przypadku bierności wykonawcy. Wydaje się, że tak.

Nie powinno jednak budzić wątpliwości to, że warunkiem skutecznego zgłoszenia jest określenie podwykonawcy w taki sposób, aby inwestor mógł go zidentyfikować oraz wskazanie przedmiotu jego robót. Z kolei to co masz zrealizować jako podwykonawca powinno być określone na tyle szczegółowo, aby można było oszacować wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za te roboty. Jest to istotne, gdyż wynagrodzenie wykonawcy stanowi limit odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

O skutecznym zgłoszeniu podwykonawcy będzie można mówić, jeśli zgłoszenie zostanie doręczone inwestorowi przed rozpoczęciem przez podwykonawcę robót.!!!

Usunięcie rozróżnienia na sprzeciw i zastrzeżenia inwestora

W dotychczasowej regulacji mogłeś przeczytać o sprzeciwie inwestora i zastrzeżeniach do umowy. W nowym przepisie zrezygnowano z tego rozróżnienia z uwagi na pojawiające się wcześniej wątpliwości. Skoro brak jest akceptacji danego podwykonawcy to należy po prostu wyrazić sprzeciw

Brak sprzeciwu przesłanką powstania odpowiedzialności inwestora

W nowym rozwiązaniu wprowadzono domniemanie zgody inwestora na wykonywanie określonego zakresu robót przez danego podwykonawcę. Źródłem takiego domniemania jest zgłoszenie doręczone inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę. Domniemanie kończy się, gdy jako inwestor złożysz wykonawcy i podwykonawcy sprzeciw wobec wykonywania robót przez podwykonawcę. Masz na to 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia podwykonawcy. 30 dni ma być okresem wystarczającym do podjęcia decyzji co do wykonywania oznaczonych robót przez podwykonawcę jak i zakomunikowania jej podwykonawcy i wykonawcy, czy też sprawdzenia wiarygodności podwykonawcy.

Drugą część wpisu przeczytasz:

<< TUTAJ

 

W kwietniu minęło już cztery lata odkąd zacząłem prowadzić swojego bloga. Te cztery lata to także czas współpracy z Web.lex dzięki któremu prowadzę bloga. Moje artykuły możesz także przeczytać na portalach LexMonitor.pl oraz Znamswojeprawo.pl.

Poniżej przedstawiam Ci pięć najczęściej odwiedzanych stron z moimi artykułami i pięć najrzadziej odwiedzanych stron z moimi artykułami, od początku istnienia bloga Umowaorobotybudowlane.pl.

W tym czasie najpopularniejsze były:

  1. Czerwona książka. Dowiesz się czym są Warunki Kontraktu na budowę dla robót budowlanych i inżynieryjnych projektowanych przez zamawiającego, zwane „czerwoną książką” lub „czerwonym FIDIC-iem”. Jaki jest związek czerwonej książki z inwestycjami finansowanymi ze środków pomocowych Unii Europejskiej.
  2. Wzór umowy o roboty budowlane. Z tej strony możesz pobrać wzór umowy o roboty budowlane.
  3. Podwykonawca podwykonawcy nierówny. Opisałem kto jest uważany za podwykonawcę na gruncie Kodeksu cywilnego a kto na podstawie Prawa zamówień publicznych. Całość uzupełniona została wyrokami sądowymi, celem lepszego wyjaśnienia.
  4. Formy umów w ramach umowy o roboty budowlane. Wpis dotyczy tego w jakiej formie powinna zostać zawarta umowa o roboty budowlane a w jakiej umowa podwykonawcza. Dowiesz się także jakie regulacje w tej kwestii zawiera Kodeks cywilny a jakie Prawo zamówień publicznych.
  5. Będą zmiany w zasadach naliczania odsetek ustawowych i maksymalnych. We wpisie omówiłem nowe zasady naliczania odsetek, obowiązujące od 1 stycznia 2016r. Możesz dowiedzieć się też jak zdefiniowane zostały odsetki w wyniku wprowadzonych zmian.

Z kolei najrzadziej odwiedzano strony z artykułami. Zachęcam Cię do ich przeczytania.

  1. O prowadzeniu działalności gospodarczej w Radio Plus. Umieściłem tutaj krótkie streszczenie audycji w Radio Plus z moim udziałem w dniu 19 marca 2014r. Rozmawialiśmy o prowadzeniu działalności gospodarczej w Polsce.
  2. O pozasądowym rozstrzyganiu sporów konsumenckich w Wyborcza.biz. Ten wpis także dotyczył streszczenia, ale mojego artykułu, który ukazał się 1 kwietnia 2015r. na portalu Wyborcza.biz: „Długie oczekiwanie na ustawę o rozstrzyganiu sporów konsumenckich”. Więcej możesz przeczytać także tutaj.
  3. Maszt z flagą. Kto jest stroną w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Opisałem historię o wybudowaniu masztu z flagą przez jednego z sąsiadów tuż przy granicy nieruchomości. Czy właściciel działki sąsiedniej jest stroną w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę?
  4. Wschodnia Obwodnica Łodzi już przejezdna. Krótka informacja o otwarciu Wschodniej Obwodnicy Łodzi w dniu 1 lipca 2016r.
  5. Odsetki maksymalne bez zmian. Artykuł nawiązuje do obniżki stóp procentowych z 9 października 2014r. i 5 marca 2015r. co miało wpływ na obniżenie odsetek maksymalnych.

Dobrego dnia. 🙂

 

Bezusterkowe odbiory

Zima już za nami. Wszędzie ruszyły już budowy. Za moim oknem od kilku tygodni trwają prace przy budowie biurowca. Właściwie jest to kontynuacja prac przerwanych przed zimą. Opiszę Ci krótką historię sprzed kilku lat, która przypomniała mi się przy okazji. Poproszono mnie abym uczestniczył  w odbiorze wykonanego domu jednorodzinnego. Chodziło oczywiście o wsparcie od strony prawnej.

Przyjechałem o ustalonej godzinie na miejsce. Odbiór jednak nie rozpoczął się o wyznaczonej godzinie z powodu nieobecności innych osób bez których odebranie prac nie byłoby w ogóle możliwe. Atmosfera była napięta, dawało się wyraźnie odczuć zdenerwowanie zebranych osób. Kiedy wszyscy byli już na miejscu rozpoczęły się oględziny domu. Zaczęło się od zewnątrz. Właściciel zaczął pokazywać wszystkie niedoróbki. Najbardziej zauważalna była źle ułożona dachówka – widoczne zafalowania dachu. Dzień był słoneczny więc nie było problemów z zauważeniem tego co pokazywał właściciel. Z kolei w środku domu nierówny tynk, źle osadzone okna, uszkodzenia elementów drewnianych elementów i przecieki na poddaszu w miejscach gdzie miała zostać źle ułożona dachówka. Wszystkich usterek, które wtedy oglądaliśmy już nie pamiętam. Niektóre były na tyle dobrze widoczne, że każdy by je zauważył.

Inwestor domagał się naprawy tych wszystkich niedoróbek a wykonawcza konsekwentnie odmawiał, żądając zapłaty. Nie pamiętam już czy chodziło o zaległe wynagrodzenie czy dodatkową zapłatę za usunięcie usterek. Wykonawca kwestionował też, że odpowiadał za powstanie niektórych usterek. W każdym bądź razie do odbioru tego dnia nie doszło.

Tutaj pojawia się pytanie czy inwestor mógł odmówić dokonania odbioru i czy dopuszczalne jest domaganie się bezusterkowego odbioru robót. Nie będę tutaj rozstrzygał kto tamtego dnia miał rację i czy odbiór powinien być dokonany. Przypomnę Ci, że problematykę odbiorów poruszyłem już kiedyś we wpisie Skuteczny odbiór robót budowlanych.

Zauważyłem, że w umowach często zastrzegany jest zapis, że warunkiem sporządzenia i podpisania protokołu odbioru jest dokonanie bezusterkowego odbioru robót. Są też inne podobne zapisy uzależniające działania inwestora od bezusterkowego odbioru. Musisz wiedzieć, że w orzecznictwie sądów krytykowana jest praktyka umieszczania takich zapisów w umowach. Kwestionowana jest także skuteczność takich zapisów. Podkreśla się m.in., że czynność odbioru ma służyć właśnie temu, aby stwierdzić czy wykonawca wykonał swoją część umowy. Czy dochował staranności realizując prace. Warto zauważyć, że jeśli w trakcie odbioru ujawnione zostaną wady to strony mogą spisać w protokole jakiego rodzaju są to uchybienia i wyznaczyć np. termin ich usunięcia z zastrzeżeniem ponownego przystąpienia do odbioru. Nie można też wykluczyć np. obniżenia wynagrodzenia za ujawnione wady. Przytoczę tutaj fragment uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 września 2016 r. (sygn. akt: V ACa 935/15):

„Skoro na żądanie wykonawcy zleceniodawca ma obowiązek dokonywać nawet częściowego odbioru robót, to tym bardziej na żądanie tego wykonawcy ma on także obowiązek dokonania odbioru końcowego, a sporządzony protokół służy stwierdzeniu, czy i w jakim zakresie oraz z jaką starannością zobowiązanie wykonawcy zostało wykonane. Skuteczne może być nawet dokonanie faktycznego odbioru bez sporządzania formalnego protokołu. W świetle art. 647 k.c. odbiór należy do obowiązków zleceniodawcy i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek, bowiem przepis odwołuje się do „odbioru robót” a nie „bezusterkowego odbioru robót”. Z chwilą obioru robót przedmiotu umowy realizuje się prawo wykonawcy do żądania wypłaty wynagrodzenia i prawa tego nie niweczy, co do zasady, stwierdzenie zauważonych usterek.”

Choć jednym z obowiązków inwestora jest odebranie obiektu to nie wydaje się, aby był to obowiązek absolutny. Powinieneś pamiętać, że inwestor raczej nie odbierze (nie ma też takiego obowiązku) czegoś co nie odpowiada treści przedmiotu umowy. Jeśli wady są na tyle istotne, że trudno mówić o zrealizowaniu danej inwestycji to nie można przyjmować, że wykonawca wywiązał się z umowy. Przykładem tego typu odmowy mogłaby być sytuacja w której odbiór nie jest możliwy z powodu nieosiągnięcia gotowości do odbioru. Brak gotowości może wynikać z niezakończenia wszystkich prac.

Zdarza się praktyka przekładania terminu odbioru czy też jego dokonania z tej przyczyny, że inwestor chce opóźnić moment  w którym rozpoczną swój bieg rękojmia lub gwarancja. Po dokonaniu odbioru usuwanie wad może odbywać się już tylko w oparciu o uprawnienia wynikające z udzielonej gwarancji lub rękojmi.

Nierzadko sen z powiek inwestora spędza problem nieprzekazania mu przez wykonawcę dokumentów potwierdzających jakość zastosowanych materiałów budowlanych. Chodzi o różnego rodzaju świadectwa jakości czy też atesty. Sprawa mogłaby się wydawać z pozoru nieistotna. Nie muszę jednak chyba specjalnie wyjaśniać, że na podstawie dokumentacji potwierdzającej parametry dostarczonych materiałów można ocenić czy zastosowane materiały budowlane odpowiadają wymogom przewidzianym w umowie czy też innych przepisach.

Jako Inwestor powinieneś jednak też zadbać o to, aby otrzymać te dokumenty także z innego powodu. Musisz pamiętać o przepisach prawa budowlanego dokładnie o art. 60, który nakłada na inwestora obowiązek przekazania właścicielowi lub zarządcy obiektu szeregu dokumentów.

Art. 60. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

W przepisie mowa jest także o innych dokumentach i decyzjach dotyczących obiektu. Choć nie wyartykułowano tego wprost to można domyślać się, że tymi innymi dokumentami mogą być wspomniane na wstępie świadectwa jakości czy też atesty materiałów budowlanych.

Będąc inwestorem powinieneś pamiętać, że część dokumentów o których mowa w art. 60 prawa budowlanego może posiadać wykonawca, co może wynikać z nałożonych na niego umową obowiązków. O ile wykonawca jest zobowiązany do dostarczenia materiałów budowlanych na plac budowy to najczęściej będzie posiadał dokumenty potwierdzające jakość tych materiałów. Przynajmniej powinien posiadać takie dokumenty. Stosowne dokumenty może też posiadać podwykonawca. Nałożony prawem budowlanym na inwestora obowiązek, kształtuje więc także relacje na linii inwestor-wykonawca lub wykonawca- podwykonawca.

Umowy dotyczące dużych inwestycji najczęściej nakładają na wykonawcę stosowne obowiązki w zakresie przekazania inwestorowi w trakcie odbioru stosownej dokumentacji dotyczącej budowy. Przy odbiorach nie chodzi tylko i wyłącznie o dokumenty potwierdzające jakość zastosowanych materiałów budowlanych.

 assembly-1846143

Najpopularniejsze wpisy roku 2016

Nowy Rok już za nami. Podsumowania w zasadzie robi się z końcem roku, ale końcówka 2016r. była dla bardzo pracowita. Czas zatem na podsumowanie minionego roku 2016. Przedstawiam dziesięć najchętniej czytanych wpisów z mojego bloga. W ubiegłym roku najpopularniejsze były:

  1. Będą zmiany w zasadach naliczania odsetek ustawowych i maksymalnych.
  2. Wzór umowy o roboty budowlane.
  3. Czerwona książka.
  4. Podwykonawca podwykonawcy nierówny
  5. Siła wyższa jako klauzula umowna
  6. Przeniesienie majątkowych praw autorskich do projektu
  7. Czy umowa przedwstępna może poprzedzać podpisanie umowy o roboty budowlane.
  8. Pięcioletnia kontrola okresowa stanu technicznego budynku (art. 62 ust.1, pkt 2 Prawa budowlanego – PB) – tzn.? Z pamiętnika rzeczoznawcy, ciąg dalszy.
  9. Umowa o dzieło z montażem.
  10. Solidarna odpowiedzialność wykonawcy i inwestora.

Moje artykuły mogłeś i nadal możesz przeczytać także na portalach internetowych: LexMoniotr oraz Znam swoje Prawo. Zapraszam Cię do odwiedzenia tych portali w których z pewnością znajdziesz wiele ciekawych informacji dla siebie. 🙂

Wszystkiego dobrego w 2017 roku!!!

 

christmas-ornament-207334