Slider

Umowa o roboty budowlane a zabezpieczenie jej wykonania

Nie wiem czy wiesz, ale umowa o roboty budowlane może zawierać postanowienia, które pozwalają lepiej zabezpieczyć jej wykonanie.

 

Piszę o tym bo ostatnio miałem sporo pracy związanej z przygotowaniem zapisów dotyczących zabezpieczenia należytego wykonania umowy o roboty budowlane. Chodziło o to aby zagwarantować inwestorowi wywiązanie się z umowy przez wykonawcę. W zasadzie ciężko  jest przymusić wykonawcę do wykonania umowy. Nie mówię już o skutecznym wyegzekwowaniu tego obowiązku.

 

Spisując umowę o roboty budowlane warto pomyśleć już na wstępie o zabezpieczeniu swoich interesów. Dodam tylko, że poniższe uwagi dotyczą także umowy o dzieło. Jest tak dlatego, że umowa ta bardzo często wykorzystywana jest do realizacji inwestycji. Dodatkowo szereg innych prac wykonywanych jest w oparciu o umowę o dzieło. Przykładowo można wymienić choćby roboty geodezyjne, prace projektowe czy też remont.

 

🙂

ZATEM JAK Z PUNKTU WIDZENIA OSOBY ZLECAJĄCEJ WYKONANIE OBIEKTU BUDOWLANEGO ZABEZPIECZYĆ SWOJE INTERESY???

 

Prawo pozwala na skorzystanie z takich instrumentów jak:

 

    1. gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa,
    2. kaucja przekazana na rachunek bankowy inwestora,
    3. blokada środków pieniężnych na rachunku bankowym wykonawcy przy jednoczesnym udzieleniu pełnomocnictwa dla inwestora do dysponowania zablokowaną kwotą,
    4. przelew wierzytelności przysługującej wykonawcy na inwestora w formie pisemnej z datą pewną,
    5. weksel własnyin blanco” z dołączoną deklaracją wekslową. Warto dodatkowo pomyśleć o poręczeniu wekslowym przez osobę trzecią,
    6. ustanowienie hipoteki na nieruchomościach wykonawcy,
    7. zastaw rejestrowy,
    8. kary umowne.

 

Są to najważniejsze przykłady zabezpieczenia prawidłowego wykonania robót budowlanych. Pewne modyfikacje dotyczące zabezpieczeń przewidziane są w ustawie Prawo zamówień publicznych. Dzisiaj nie będę jednak o nich pisał.

 

Zastanawiasz się pewnie o co chodzi z tą datą pewną i deklaracją wekslową. 🙁

 

Data pewna dotyczy urzędowego poświadczenia dokonania czynności. Pismo z datą pewną jest to najprościej rzecz ujmując, dokument w którym urząd potwierdził datę. Potwierdzenia może dokonać także notariusz. Podstawę prawną znajdziesz w art. 81 Kodeksu cywilnego.

 

Deklaracja wekslowa to z kolei dokument wystawiany w formie umowy, porozumienia, który określa zasady wypełnienia weksla. W deklaracji wskazuje się np. zdarzenia które upoważniają wierzyciela do wypełnienia weksla, termin w jakim można weksel wypełnić, kwotę na jaką weksel można wypełnić.

 

Sporządzona przez Ciebie umowa o roboty budowlane lub o dzieło, może zawierać powyższe formy zabezpieczeń. 🙂

 

Musisz jednak pamiętać, że nie zawsze każdy z przedstawionych wyżej sposobów zabezpieczenia będzie adekwatny do umowy, która chcesz podpisać.

 

A może masz jakieś doświadczenia związane z wykorzystaniem zabezpieczenia należytego wykonania umowy o roboty budowlane lub innej i chciałbyś się nimi podzielić?

🙂

{ 15 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Monika Październik 2, 2013 o 21:03

Oj tak, ja mam. Kiedyś bardzo długo walczyliśmy o wypłatę z gwarancji ubezpieczeniowej. Nie pamiętam szczegółów, poza tym, że ubezpieczyciel kwestionował nawet bardzo mało istotne kwestie. A dodatkowo, treść pism ubezpieczyciela była taka, że nie do końca wiadomo było o co mu chodzi 🙂

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Październik 2, 2013 o 21:48

Witaj Moniko! Przyszło do zapłaty to ubezpieczyciel zaczął szukać powodów żeby nie zapłacić. Zgodnie ze starym powiedzeniem, „jeśli nie wiadomo, o co chodzi to chodzi o pieniądze”. 🙂 Z drugiej strony ciekawe, jakich klientów miał ubezpieczyciel i z jakich powodów żądali wypłaty. Słyszałem kiedyś o przypadku, że beneficjent zażądał wypłaty, aby faktycznie poprawić swoją płynność finansową. Z zabezpieczeniem umowy niewiele miało to wspólnego.

Odpowiedz

Kuba Czerwiec 27, 2014 o 13:54

Panie Wojtku,
mieliśmy przypadku, gdy Zamawiający stosował możliwość skorzystania z gwarancji bankowej, jako kartę przetargową w celu zmuszenia nas do wykonania dodatkowych prac.

Odpowiedz

Kuba Czerwiec 27, 2014 o 13:51

Pani Moniko, „mądry Polak po szkodzie”, ale warto zawsze zastrzec sobie możliwość akceptacji treści gwarancji bankowej / ubezpieczeniowej przed jej wystawieniem (jeśli brak załączonego wzoru do umowy).
Swoją drogą ciekaw jestem treści takiej gwarancji, która nie pozwalała na skorzystanie z niej na pierwsze pisemne żądanie w związku z niewykonaniem obowiązków wynikających z umowy.

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Czerwiec 29, 2014 o 20:32

Nie dziwi mnie, że Zamawiający zastosował taki straszak. W sumie bardzo skuteczny. Tylko jaki ma wybór wykonawca, który musi przedłożyć gwarancję?

Możliwość akceptacji treści gwarancji przed jej wystawieniem to dobre rozwiązanie, tylko czy zawsze będzie możliwość skutecznego zażądania zmian w jej treści.
Pozdrawiam. 🙂
Wojtek

Odpowiedz

Kuba Czerwiec 30, 2014 o 14:53

Z praktyki wiem, że gwarant nie robi z tym większych problemów, przynajmniej w Polsce (inna sprawa, że nigdy nie chodziło o coś większego niż jasny tekst z możliwością skorzystania z gwarancji na pierwsze żądanie) większe problemy bywały w przypadku zagranicznych kontrahentów.
Polskie instytucje wystawiające gwarancje mają spore opory przed wystawieniem gwarancji, które będą oparte na zagranicznym prawie.
Pozdrawiam,
Jakub lIs

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Lipiec 10, 2014 o 13:15

I wcale mnie to nie dziwi, że ktoś nie chce wystawić gwarancji opartej na prawie obcym. Dodatkowe komplikacje, a jak dojdzie do tego jeszcze klauzula z zapisem na sąd w innym państwie to już NAPRAWDĘ CIĘŻKI ORZECH DO ZGRYZIENIA.
Pozdrawiam
Wojtek

Odpowiedz

ania Sierpień 23, 2014 o 08:21

a czy inwestor moze zaspokoic sie z gwarancji ubezpieczeniowej ktora byla ustanowiona w celu zebezpieczenia nalezytego wykonania umowy i potem żądać jeszcze zaplaty kary umownej ktora byla zastrzezona w umowie na wypadek odstapienia od umowy przez ktorakolwiek ze stron z winy wykonawcy? od umowy odstapil najpierw wykonawca. twierdzi ze to z powodu niedostarczenia przez inwestora poprawnej dokumentacji projektowej nie mogl kontynuowac prac i wyniknely z tego opoznienia. inwestor (ktory tez zlozyl oswiadczenie o odstapieniu dzien pozńiej) twierdzi ze przyczyna odstapienia bylo opoznienie i brak mozliwosci wykonania prac w terminie. wg inwestora wszelkie watpliwosci wykonawcy co do projektu byly na biezaco wyjasniane a opoznienie mialo inne przyczyny. czy w takiej sytuacji inwestor nie bedzie dwa razy zaspokojony -z gwarancji i z kary umownej za to samo?

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Sierpień 25, 2014 o 12:24

Wszystko będzie zależało od warunków, które ustalają zasady skorzystania z gwarancji ubezpieczeniowej. Należy moim zdaniem sprawdzić zapisy umowy, które odnoszą się do przypadków kiedy gwarancja będzie mogła być wykorzystana oraz postanowienia samej gwarancji. Niewykluczone, że są w umowie regulacje, które upoważniają do ściągnięcia kary umownej właśnie poprzez uruchomienie gwarancji. Jeśli tak, to wypłata z wykorzystaniem gwarancji może być faktycznie zapłatą kary umownej.
Pozdrawiam
Wojtek

Odpowiedz

Ania Sierpień 27, 2014 o 14:51

Dziękuje za odpowiedz. W umowie jest jedynie zapis, iż zabezpieczenie wyniesie X % wynagrodzenia, ponadto: termin wniesienia zabezpieczenia, forma itd. Natomiast w gwarancji jest zapis, iż gwarant gwarantuje zapłatę określonej kwoty w przypadku gdyby: Wykonawca nie wykonał lub nienależycie wykonał zaciągnięte zobowiązania umowne albo w przypadku gdyby nie usunął wad i usterek. (gwarancja dobrego wykonania kontraktu i usunięcia wad i usterek). Nie ma natomiast ani w umowie ani w gwarancji żadnego łącznika pomiędzy zastrzeżoną karą umowną a gwarancją. Pieniądze z gwarancji zostały Inwestorowi wypłacone przez gwaranta. Teraz inwestor domaga się jeszcze zapłaty kary umownej za odstąpienie, która przecież de facto jest karą umowną za niewykonanie umowy. I tu moje wątpliwości co do tego czy nie zostało już jego roszczenie w części zaspokojone przez wypłatę „z gwarancji”?

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Wrzesień 2, 2014 o 09:01

Proszę bardzo. Warto może przeliczyć jaka byłaby wartość kary umownej na dzień uruchomienia gwarancji. Może faktycznie kwota odpowiadająca wyliczonej karze umownej jest taka sama lub zbliżona do należności wypłaconej w ramach gwarancji.
Niezależnie od tego kara umowna może być przewidziana na wypadek opóźnienia lub zwłoki w wykonaniu umowy albo też i odstąpienia od umowy. Tak jak napisałem w poprzednim komentarzu, wypłata z gwarancji może być faktycznie zapłatą kary umownej. Jednak jeśli uruchomienie gwarancji wynika z nienależytego wykonania umowy i są konkretne przyczyny takiego stanu rzeczy to kara umowna za odstąpienie może być odrębnym uprawnieniem wynikającym z umowy. Myślę, że nie sposób tego jednak jednoznacznie przesądzić bez wgłębienia się w to jak wyglądało wykonanie umowy przez każdą z jej stron.
Wojtek

Odpowiedz

Rafał Lipiec 1, 2015 o 11:41

Chciałbym podpisać umowę na budowę konstrukcji drewnianej (szkieletu) domu z bali ( wykonawca wchodzi budowę po położonych fundamentach, a kończy prace na przygotowanie dachu do położenia pokrycia dachowego). Wykonawca potrzeb zaliczki na drewno, które będzie później obrabiał pod projekt mojego domu.
Czy pomysł kupa drewna przeze mnie i powierzenie wykonawcy do jego obróbki pod mój projekt domu jest dobry zabezpieczeniem moich interesów jako inwestora ?
Czy weksel własny „in blanco” z dołączoną deklaracją wekslową sprawdził by się tu znaczenie lepiej ( nie wiadomo czy wykonawca na taką formę w tym przypadku by się zgodził)?
pozdr./Rafał

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Lipiec 2, 2015 o 13:47

Jeśli mowa o zabezpieczeniach to najlepszym zabezpieczeniem interesów byłaby gwarancja bankowa wystawiona przez wykonawcę. Podejrzewam jednak, że trudno byłoby uzyskać taki dokument od wykonawcy, choćby z powodu konieczności poniesienia kosztów wystawienia gwarancji na rzecz banku. Myślę, że kupno drewna przez wykonawcę byłoby o tyle bezpieczne, że zwalniałoby początkowo Pana jako inwestora z ponoszenia wydatków na zakup drewna. Wykonawca jednak żąda zaliczki. Oczywiście zabezpieczeniem zwrotu takiej zaliczki mógłby być weksel własny „in blanco” wystawiony przez wykonawcę wraz z deklaracją wekslową. Nie do końca jednak zrozumiałem kto miałby wystawić weksel własny „in blanco” z dołączoną deklaracją wekslową na zabezpieczenie roszczeń. Domyślam się jednak, że chodzi o Pańskie roszczenia więc weksel wystawiłby wykonawca. Myślę, że z braku innych forma zabezpieczenia, weksel „in blanco” wystawiony przez wykonawcę to dobre rozwiązanie. Mógłby zabezpieczać udzielane zaliczki na zakup drewna, zapłatę kar umownych za opóźnienia w wykonaniu domu czy też np. roszczenia z udzielonej gwarancji. Jeśli jednak wykonawca nie zapłaci za wypełniony weksel to trzeba będzie zwrócić się do sądu z pozwem o zapłatę. Odzyskanie należności może zająć trochę czasu. Czy jest to rozwiązanie lepsze niż zakup drewna we własnym zakresie? Obydwa rozwiązania mają wady i zalety. Kupując materiał we własnym zakresie ma Pan kontrolę nad tym kiedy kupić drewno od kogo. Powierzając pieniądze wykonawcy na drewno, nie wiadomo do końca na co te pieniądze pójdą.
Pozdrawiam
Wojtek

Odpowiedz

Polukard Małgorzata Listopad 16, 2017 o 11:22

świetna strona; pozdrawiam Małgorzata Połukard-Falkowska

Odpowiedz

Wojciech Kryczek Listopad 16, 2017 o 11:58

Dziękuję i pozdrawiam.
Wojtek

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: