Już dwukrotnie miałeś możliwość czytać w moim blogu wpisy rzeczoznawczy  Bartosza Chyczewskiego. Jeden dotyczył braku projektu  – Brak umowy, brak projektu – z pamiętnika rzeczoznawcy, a drugi był o inspektorach – O różnicach pomiędzy inspektorem, a inspektorem. Z pamiętnika rzeczoznawcy, ciąg dalszy. Dziś będzie o przeglądach stanu technicznego obiektów budowlanych. Czy przegląd 5 letni w danym roku wyklucza czy też nie wyklucza wykonania przeglądu rocznego, czy oba przeglądy należy wykonać niezależnie. O tym poniżej.

***

Wszyscy właściciele budynków, zarządcy, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, a także firmy zajmujące się utrzymaniem obiektów budowlanych znają dobrze prawo budowlane, a szczególnie art. 62, ust. 1, traktujący o okresowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego.

            Zakres kontroli „rocznej” nie jest przeważnie zagadką.

Wykonywana co najmniej raz w roku, jest jasno opisana w punkcie pierwszym przedmiotowego artykułu i mówi, że obejmować ma:

            „a) Elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe działania

                 czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,

c) instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne).”

Trzeba tylko sprawdzić, czy nasz obiekt budowlany nie ma dachu o powierzchni przekraczającej 1000m2 lub jego powierzchnia zabudowy nie jest większa niż 2000m2, wtedy bowiem należy pofatygować się na przegląd 2 razy w roku (patrz. art. 62, ust. 1, pkt 3 PB).

Co najmniej raz na 5 lat natomiast, obiekt budowlany należy poddać kontroli okresowej:

„… polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów”.

Wszystko wydaje się zrozumiałe do momentu, gdy zastanowimy się, czy zakres przeglądu pięcioletniego to tylko czynności opisane i wymienione w pkt 2, ust. 1 art., 62? 🙂

Prawo budowlane jasno mówi przecież, że co najmniej raz w roku (tzw. „przegląd roczny”) poddajemy obiekt budowlany kontroli z zakresu ujętego w pkt 1, art.62, ust. 1, pkt 1 PB, a co najmniej raz na 5 lat (tzw. „przegląd 5 letni”) korzystając z kolejnego punktu tego samego ustępu. Zakresy te nie pokrywają się, a więc wydawało by się, że co 5 lat wykonać należy dwa różne przeglądy niezależne (jeden roczny, drugi 5 letni). Coraz częściej żądają tego właściciele budynków, polegając na opinii części prawników i Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Intencją jednak piszącego ustawę (opiniujących ją inżynierów) było to, że raz na 5 lat wykonujemy przegląd (kontrolę) o „szerszym zakresie”, obejmującym również zagadnienia opisane w kontroli „rocznej”, przez co obowiązek zrobienia tego przeglądu byłby już spełniony. Taką właśnie interpretację potwierdza np. ekspert Mazowieckiej Izby Inżynierów Budownictwa, dr inż. Jerzy Dylewski, rzeczoznawca budowlany i wieloletni pracownik naukowy wydziału Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej.

Na szczęście potwierdza w zasadzie to również GUNB, pisząc jednak na stronach internetowych, że aby obydwa przeglądy wykonać w ramach jednej kontroli (sporządzając jeden protokół) należy w protokole wyraźnie zaznaczyć, że spełniono obowiązek wynikający zarówno z pkt. 1, jak i pkt. 2 ust. 1 art. 62 PB („kontrola obejmująca zakres kontroli rocznej i pięcioletniej”: http://www.gunb.gov.pl/info/kontrole_stanu/kontrol3a.html.

GUNB potwierdza niejako w ten sposób, że w zasadzie przegląd 5 letni należy wykonać w tym samym roku co przegląd „roczny”, jako osobną kontrolę, a jedynie wychodzi naprzeciw intencjom autorów przedmiotowych artykułów oraz właścicielom budynków, zezwalając na wykonanie obu kontroli w ramach jednej wizji lokalnej i opisanie wyników jednym protokołem po spełnieniu określonego warunku. Czy stanowisko (wykładnia) GUNB jest słuszne i konieczne?

Oprócz ustawy Prawo budowlane, która być może mogłaby zmylić osoby zainteresowane zakresem kontroli pięcioletniej, mamy również , czyli Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku „w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych” (Dz. U. Nr 74, poz. 836). W dokumencie tym, w rozdziale 2 pt.: „kontrole okresowe budynku” w §6, czytamy:

„zakresem okresowej kontroli, o której mowa w artykule 62, ust. 1, pkt 2 ustawy (przegląd 5 letni), należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa w §5 (przegląd roczny), oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia”.

Ustawa precyzuje więc, że zakres kontroli 5 letniej obejmuje czynności wymienione zarówno w art 62, ust.1, pkt 2, jak i pkt 1 PB, czyli również „przegląd roczny”.

Podsumowując: pozostając w zgodzie z przepisami można przyjąć, że przegląd wykonywany raz na pięć lat zawiera czynności kontrolne konieczne do wykonania w ramach przeglądu „rocznego”, a dodatkowo zobowiązuje do sprawdzenia stanu technicznego innych nie wymienionych w przeglądzie rocznym elementów budynku wraz z jego estetyką i otoczeniem. Tytułując więc taki dokument „protokołem z okresowej kontroli stanu technicznego budynku wykonywanej raz na 5 lat”, również pozostaje się w zgodzie z prawem. 🙂

***

Zapraszam Cię do odwiedzenia serwisu internetowego Wzory umów.