W umowach o roboty budowlane lub o dzieło strony umieszczają zapisy, które umożliwiają im rozwiązanie umowy poprzez odstąpienie od umowy na wypadek zajścia ściśle określonego zdarzenia. Myślę, że o ile byłeś lub jesteś stroną umowy to zapewne widziałeś takie zapisy w jej treści.
W związku z jakim zdarzeniem możesz zastrzec umowne prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane lub o dzieło?
Katalog tych zdarzeń jest bardzo szeroki. Często od inwencji samych stron umowy zależy to, od zajścia jakich okoliczności uzależniają skorzystanie z prawa odstąpienia od umowy. W grę może wchodzić:
- opóźnienie się inwestora z przekazaniem wykonawcy placu budowy,
- opóźnianie się w zapłacie należności przez inwestora,
- wadliwe wykonywanie robót przez wykonawcę,
- zbyt długie przestoje w realizacji prac,
- niedotrzymywanie terminów wskazanych w umowie przez wykonawcę czy też inwestora,
- niewywiązywanie się z poszczególnych obowiązków wskazanych w umowie.
Odstąpienie od umowy
Prawidłowo złożone oświadczenie o odstąpieniu od umowy skutkuje tym, że umowa uważana jest za niezawartą. W konsekwencji to co otrzymałeś od drugiej strony umowy powinieneś zwrócić. Następuje bowiem rozwiązanie umowy z mocą wsteczną (ex tunc – w terminologii prawa cywilnego). Hmm… tylko jak tutaj oddać wykonawcy wybudowany kawałek domu czy też wykonanej usługi?
Na szczęście w zakresie ustalenia skutków i obowiązków wynikających z wykonania umownego prawa odstąpienia, rozwiązanie zawarte w kodeksie cywilnym ma charakter dyspozytywny. Mówiąc prościej, możesz inaczej ustalić chwilę rozwiązania umowy wskutek wykonania umownego prawa odstąpienia od umowy. Możesz np. określić, że skutek odstąpienia od umowy o roboty budowlane następuje z dniem złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub w innym dniu kalendarzowo wskazanym. W takim przypadku odstąpienie od umowy nie obejmuje tej części robót, która została wykonana do dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy czy też innego oznaczonego dnia. Za wykonane etapy robót jako wykonawcy należy Ci się wynagrodzenie. Jest to rozwiązanie umowy na przyszłość (ex nunc – w terminologii prawa cywilnego). Taką możliwość potwierdza np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2008 r., (sygn. akt: V CSK 379/07):
„Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej niż przewiduje to art. 395 § 2 k.c.; w szczególności mogą ustalić, że odstąpienie od umowy ma status ex nunc.”
W związku z określeniem innego momentu rozwiązania umowy na skutek złożenia oświadczenia o odstąpieniu, możesz także dokonać w umowie ustaleń np. co do rozliczenia wykonanych robót czy też zwrotu spełnionych przez siebie świadczeń. Możesz umieścić zapisy o sporządzeniu protokołu przejęcia terenu budowy przez inwestora jak i protokołu inwentaryzacji robót i innych czynności według stanu na dzień wygaśnięcia Umowy. W umowach o roboty budowlane lub o dzieło, które dotyczą dużych inwestycji takie rozwiązania są stosowane bardzo często.
Czytaj też: Wzory umów do pobrania.
{ 26 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Panie Wojciechu, wpis jak zwykle na poziomie, natomiast dobrze byłoby dodać bezwzględnie konieczny element zastrzeżonego umownego prawa do odstąpienia. Bardzo niewielki procent umów, które przeszły przez moje ręce zawierał TERMIN NA WYKONANIE PRAWA DO ODSTĄPIENIA. Orzecznictwo jest bezlitosne i uznaje, że tak zastrzeżone umowne prawo do odstąpienia jest obarczone sankcją nieważności.
Dobry wieczór.
Dziękuję bardzo. Zgadzam się w 100%, że konieczne jest wskazanie w umowie terminu na wykonanie prawa odstąpienia od umowy. Ja też zauważyłem, że nie w każdym przypadku przewidziany jest termin na wykonanie tego prawa. Czasami to myślę, że jedna ze stron celowo nie umieszcza terminu na wykonanie prawa odstąpienia od umowy. Są przypadki, że w zasadzie obie strony mogą skorzystać z umownego prawa odstąpienia od umowy, ale termin wykonania tego prawa zastrzega się tylko dla jednej ze stron umowy. Pozdrawiam. 🙂
Wojtek
Bardzo przydatny artykuł jak wygląda odstąpienie od umowy. Bo wiele razy zdarza się tak że ekipa nie robi tak jak powinna albo są jakieś inne problemy techniczne i lepiej jednak odstąpić od umowy.
Czasami to jedyne wyjście. Pozdrawiam
Super przyda się bo nigdy nie wiedziałem jak jest z tym prawem jeśli chodzi o odstąpienie od umowy sporo tego jest ale artykuł wyczerpujący. Pozdrawiam
Warto pamiętać o tym na przyszłość. Nigdy nie wiadomo kiedy trzeba będzie skorzystać z umownego prawa odstąpienia.
Pozdrawiam
Wojtek 🙂
Fajny artykuł, przydał mi się. Ekipa która stawiała a raczej nadal stawia nasz dom, tak kiepsko wykonała swoją pracę że chcemy odstąpić od umowy. Teraz mniej więcej wiem od czego zacząć i jak to wygląda. 🙂
Proszę jednak pamiętać, że dotyczy to umownego prawa odstąpienia od umowy – odpowiednie postanowienia muszą być zawarte w umowie. Temat odstąpienia od umowy będę jeszcze z pewnością poruszał na forum bloga.
Pozdrawiam
Wojtek 🙂
Na moje dobrze że takie prawo do postąpienia jest ale z tym terminem to trzeba właśnie uważać bo też zauwazyłem że nie w każdej formule jest zawierany ten termin.
Brak zastrzeżenia terminu często wynika z niewiedzy lub jest efektem celowego zabiegu, zwłaszcza jeśli dotyczy drugiej strony umowy.
Pozdrawiam
Wojtek
A jeżeli nie ma tego terminu napisanego w umowie to znaczy że nie ma żadnego prawa do odstąpienia czy jest to jakoś prawnie zapewnione ?
Jeśli dotyczy to przypadków umownego prawa odstąpienia od umowy, to brak wskazania terminu w jakim można wykonać prawo odstąpienia od umowy oznacza, że nie można skorzystać z tego prawa. Wtedy pozostaje sprawdzić czy istnieją przesłanki do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy w konkretnych przypadkach określonych w kodeksie cywilnym np. art. 635. Jest jeszcze ustawowe prawo odstąpienia od umowy – art. 491 kodeksu cywilnego.
Pozdrawiam
Wojtek
Bardzo dobry wpis. Przydatne informacje, które niejednej osobie mogą pomóc kiedy realizacja umowy nie idzie zgodnie z planem. Fajnie by było gdyby pojawiły się kolejne wpisy tego rodzaju. Pozdrawiam 🙂
Dziękuję bardzo. Tak warto pamiętać o stosownych zapisach w umowie. Nie można zapomnieć też o terminie do wykonania prawa odstąpienia od umowy. Pozdrawiam.
Wojtek 🙂
A czy te wymienione argumenty takie jak np „zbyt długie przestoje w realizacji prac” muszą zostać zapisane w umowie żeby doszło do odsąpienia od takiej umowy czy nie musi to być zawarte a i tak może zostać umowa zerwana jeżeli jakiś z tych argumentów będzie popełniony ?
Najczęściej wpisuje się do umowy przesłanki uzasadniające odstąpienie od umowy. Wtedy, dany warunek musi być spełniony aby skorzystać z umownego prawa odstąpienia od umowy. Chyba, że w umowie znajdzie się zapis o możliwości odstąpienia w każdym czasie i bez ograniczania się do konkretnych przesłanek. Wtedy nie ma znaczenia rzeczywista przyczyna odstąpienia od umowy. W ostateczności można spróbować z ustawowym prawem odstąpienia od umowy o którym wspomniałem w jednym z komentarzy powyżej.
Pozdrawiam
Wojtek 🙂
Jeśli chodzi o przesuwanie terminów, można przez to wypowiedzieć umowę? Ekipa budowlana przez ostatni miesiąc 2 razy przesunęła termin odbioru bo się „nie wyrabiają” chociaż prawda wygląda zupełnie inaczej 😉
Jeśli w umowie jako przyczynę odstąpienia od umowy wskazano przesuwanie terminów lub inną podobną przyczynę której skutkiem jest przesuwanie terminów to jak najbardziej można odstąpić od umowy. Czasami strony zastrzegają możliwość odstąpienia w każdym czasie i bez względu na przyczynę. Pomocna może być też możliwość skorzystania w takim przypadku z art. 635 k.c.: „Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.” Pozdrawiam 🙂
Bardzo pomocne, mam sytuacje że kupiłem działke ale okazała się za mała pod projekt domu i chcę ją zwrócić, rozumiem że mam do tego prawo ??? Z góry dziekuje za odpowiedź
Dzień dobry 🙂
To nie jest takie oczywiste czy można w tym przypadku odstąpić od umowy. W pierwszej kolejności należy zaglądnąć do umowy czy są przypadki odnoszące się do rozwiązania umowy – np. odstąpienia i kiedy można tego dokonać.
Pozdrawiam
Wojtek
Mati, niby masz prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni bez podania przyczyny ale nie wiem czy to działa przy każdym rodzaju umowy.
Dzień dobry 🙂
Andrzeju podejrzewam, że masz na myśli 14 dniowe prawo do odstąpienia od umowy zawieranej na odległość, które przysługuje konsumentowi. Przy umowach dotyczących sprzedaży nieruchomości obowiązuje forma aktu notarialnego co do zawieranej umowy. Tego rodzaju umów nikt raczej nie zawiera na odległość. Nic przynajmniej o tym nie słyszałem. Masz więc rację, że to 14 dniowe prawo odstąpienia od umowy nie obowiązuje w każdej umowie.
Pozdrawiam 🙂
Wojtek
niezależnie od powyższego , mam zapytanie czy zlecenie nagrobka jest umową o dzieło czy umową o roboty budowlane. Uważam ze to drugie , bo to budowla złączona na trwale z gruntem, Tymczasem moja znajoma otrzymała od zakładu kamieniarskiego umowę zlecenie na nagrobek z podaniem rodzaju materiału i treści napisów oraz ze ma być wokół z kostką granitową. Jest naszkicowany rysunek bez podania wymiarów oraz części z jakich granitów w jakiem miejscu . Wskazano w niej również błędnie date zakończenia zamiast sierpień 2017 wpisano sierpień 2016 i określono kwotę niewspółmierną do wykonania z zaliczką 5000 zł. Znajoma jak przyszła zobaczyć jak wygląda ten grobowiec to się rozpłakała, bo jest wąski o długości 170 cm i szerokości 180 cm, a było to w połowie sierpnia , płyty nie było wykonanej ,Z umowy nie wynika ze ma to być dwuosobowy grobowiec a taki miał być. Odstąpiła od umowy i zażądał zwrotu zaliczki , a wykonawca przerzucił na nią niedokończenie grobowca i żąda od niej kosztów 3900 zł . Czy te umowę można unieważnić z powodów formalnych i żądać odszkodowania z tytułu braku widoków na ukończenie grobowca w terminie i zgodnie ze sztuką budowlaną?Sprawa pilna
Dzień dobry,
Co do nagrobka to prawo budowlane nie zalicza nagrobków wprost do budowli. Do budowli zalicza się np. pomniki i cmentarze. Ale co należy uznać za pomnik tego już nie wyjaśniono. Oczywiście potocznie nagrobki nazywa się pomnikami. Faktycznie jest połączony z gruntem. Dla rozstrzygnięcia charakteru prawnego umowy zlecenia nagrobka rozstrzygające nie musi być wcale to, że nagrobek uznamy za budowlę. Umowa o roboty budowlane dotyczy prac w większym rozmiarze. Więcej informacji umieściłem TUTAJ. Poza tym do umowy o roboty budowlane poprzez odesłanie ustawowe stosuje się część przepisów Kodeksu cywilnego o umowie o dzieło. Nie można wykluczyć, że została zawarta jednak umowa o roboty budowlane. Udzielenie jednak jednoznacznej odpowiedzi czy jest to umowa o dzieło czy o roboty budowlane wymagałoby przeczytania zlecenia na nagrobek o ile jest ono w formie pisemnej i analizy orzecznictwa sądów. Złożoność opisanego zagadnienia, także w dalszej części kwalifikuje je jako porada prawna. W takich przypadkach nie udzielam porad na forum bloga.
Pozdrawiam
Wojtek
Bardzo dobrze opisane, wiele osób ma problemy ze znajomością prawa, swoch możliwości prawnych, przez co ci bardziej doinformowani często na tym zyskają, ale cóż każdy płaci za swoją niewiedze. Pozdrawiam
Nieznajomość prawa szkodzi mawiali Rzymianie. 🙂
{ 1 trackback }