Klika dni temu jeden z czytelników bloga, wysłał mi maila w którym zadał pytanie dotyczące możliwości zawarcia z osobą fizyczną (wykonawca) umowy o dzieło na budowę domu.

Pytanie brzmiało mniej więcej tak:

Czy można zawrzeć z osobą fizyczną umowę o dzieło obejmującą budowę domu do stanu surowego ?

Dalej czytelnik wyjaśnił, iż potencjalny wykonawca uważa, że nie ma takiej możliwości. Zaproponował więc zawarcie umowy o dzieło na każdy etap budowy osobno. Według wykonawcy umowa na cały dom miałaby charakter umowy o roboty budowlane.

Nie będę cytował tutaj całej odpowiedzi jakiej udzieliłem. Podam Ci tylko najistotniejsze jej elementy. 🙂

I tak.

Umowa o dzieło na budowę domu do stanu surowego, byłaby w rzeczywistości umową o roboty budowlane. Dom zostaje przecież wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę i projektu. Efektem prac będzie budynek w rozumieniu prawa budowlanego.

Wskazałem, że mimo ewentualnych „umów cząstkowych”, każdy z elementów domu – fundamenty, mury, strop, dach, realizowany jest na podstawie dokumentacji technicznej – projektu. Tak naprawdę zawarcie kilku umów o dzieło nie ma znaczenia, gdyż od strony prawnej realizowany jest obiekt budowlany a więc tak naprawdę umowa o roboty budowlane. Nie bez znaczenia jest stosowanie prawa budowlanego oraz występowanie uczestników procesu budowlanego tj. projektanta, kierownika budowy czy też inspektora nadzoru.

Poruszyłem jeszcze kwestię odpowiedzialności związaną z przekazaniem placu budowy na rzecz wykonawcy. Jeśli bowiem nie nastąpi protokolarne przekazanie placu budowy dla wykonawcy, to inwestor odpowiada za szkody osobowe i majątkowe powstałe na placu budowy, zarówno wobec stron umowy, uczestników procesu budowlanego jak i osób trzecich.

Jednak to co napisałem dotyczy właściwie wykonawcy jakim jest firma a Ty decydujesz się powierzyć jej wykonawstwo całego budynku.

A co w przypadku gdy inwestor postanawia wykonać dom tzw. „systemem gospodarczym”?

CZY MOŻNA WTEDY ZAWRZEĆ Z OSOBĄ FIZYCZNĄ (np. murarz) UMOWĘ O DZIEŁO LUB KILKA CZĄSTKOWYCH UMÓW O DZIEŁO NA BUDOWĘ POSZCZEGÓLNYCH ELEMENTÓW DOMU?

System gospodarczy to chyba najbardziej rozpowszechniona metoda budowy domów jednorodzinnych w naszym kraju.

Wydaje się, że w takim przypadku nie ma przeciwwskazań co do tego aby spisywać umowę o dzieło na budowę poszczególnych elementów domu lub nawet całego budynku do stanu surowego.

Co o tym myślisz? 🙂

A może masz jakieś doświadczenia związane z budową domu „systemem gospodarczym” i chciałbyś się nimi podzielić ? 🙂

Np. co do zabezpieczenia się na wypadek zgłaszania reklamacji do wykonawcy.

Wszelkie uwagi i sugestie będą pomocne. 🙂

Umowa o dzieło jest jednym z częściej wykorzystywanych typów umów. Nie chodzi tylko o jej zastosowanie przy realizowaniu inwestycji budowlanych ale także inne przypadki.  Większość z nas intuicyjnie rozumie chyba czym jest dzieło. Sam kodeks cywilny nie zawiera definicji  dzieła. Ustawodawca poprzestał tylko na wskazaniu, że chodzi o wykonanie „oznaczonego dzieła”.

Nieraz pewnie zastanawiałeś się nad tym czym tak naprawdę jest dzieło. Co do określenia tego czym jest dzieło, pomocne może okazać się orzecznictwo sądów oraz piśmiennictwo. Nie zawsze chodzi o bezpośrednie definiowanie dzieła

Jeszcze w grudniu trafiłem przypadkowo na orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 18 kwietnia 2013r. (III AUa 1651/12) w uzasadnieniu którego wskazano na cechy dzieła. Cytując fragment uzasadnienia:

„Nie można uznać za dzieło czegoś, co nie odróżnia się w żaden sposób od innych występujących na danym rynku rezultatów pracy materialnych bądź niematerialnych, gdyż wówczas zatraciłby się indywidualny charakter dzieła. Dzieło nie musi wprawdzie być czymś nowatorskim i niewystępującym jeszcze na rynku, jednak powinno posiadać charakterystyczne, wynikające z umowy cechy, umożliwiające zbadanie, czy dzieło zostało wykonane prawidłowo i zgodnie z indywidualnymi wymaganiami bądź upodobaniami zamawiającego.”

Co prawda sam wyrok dotyczył sprawy z odwołania od decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych ale myślę, że opis ten trafia w samo sedno.  Jest na tyle uniwersalny, że lepiej pozwali Ci na zrozumienie czym jest dzieło.

W innym wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2013r. (III AUa 1435/12) wskazano, że:

„najistotniejszym elementem umowy o dzieło jest jej rezultat. Mające powstać dzieło nie może być oznaczone w sposób zbyt ogólny; rezultat winien być określony z góry, dokładnie i według obiektywnie sprawdzalnych cech.”

Umowa o dzieło jest umową, której przedmiot jest wynikiem pracy lub twórczości człowieka.

Wspomniałem też o piśmiennictwie. Pamiętam, że kiedyś przeglądałem System Prawa Prywatnego (red. prof. dr hab. Jerzy Rajski). Autor jednego z rozdziałów (prof. dr hab. Andrzej Brzozowski) wskazał na kilka cech tego co może być przedmiotem umowy o dzieło.

De facto więc dziełem.

Chodzi generalnie o to, że musi to być rezultat pracy i umiejętności tego kto przyjmuje dzieło do wykonania. Cytując powołanego wyżej autora: „rezultat ten musi być przyszły, z góry określony, samoistny, materialny lub niematerialny, ale ucieleśniony, obiektywnie osiągalny”.

🙂

To  tyle na dzisiaj. Udanego weekendu. 🙂