Umowa o roboty budowlane

Wojciech Kryczek

radca prawny

Specjalizuję się w prawie budowlanym. Posiadam również doświadczenie w zakresie Ogólnych Warunków Kontraktu na Budowę dla Robót Budowlanych i Inżynieryjnych Projektowanych przez Zamawiającego FIDIC, które jest efektem pracy na stanowisku prawnika na jednym z kontraktów budowlanych.
[Więcej >>>]

Potrzebujesz umowy budowlanej? +48 602 646 586

Wzór protokołu odbioru – dwie wskazówki

Wojciech Kryczek23 grudnia 2013Komentarze (0)

W listopadzie umieściłem na blogu wzór protokołu odbioru. Wcześniej pisałem także o tym gdzie znajdziesz regulacje prawne dotyczące odbiorów budowlanych. Pisałem o tym, że procedura odbioru nie jest uregulowana w przepisach prawa. Wskazałem na istniejące przepisy, które odwołują się do odbiorów.

Dzisiaj przypomniałem sobie jeszcze o dwóch istotnych rzeczach.

Spisując protokół warto abyś pamiętał o wpisaniu ujawnionych usterek i ustaleń co do ich usunięcia. Jest to ważne, gdyż przyjęcie wykonanego budynku (obiektu) bez jakichkolwiek uwag ze strony inwestora co do jakości budynku (obiektu) prowadzi w zasadzie do utraty uprawnień z tytułu rękojmi. Dzieje się tak, gdyż wiedza o wadach w chwili przyjęcia rzeczy lub zawarcia umowy, oznacza zwolnienie od odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Dotyczy to oczywiście wad widocznych. Jeśli wada ujawni się później, co przy budynkach czy też innych obiektach nie jest rzadkością, to wtedy miarodajna jest data ujawnienia tej ukrytej usterki.

Jak pobierzesz wzór protokołu odbioru, który umieściłem po lewej stronie teksu, to w pkt V i VI znajdziesz odpowiednie rubryki pozwalające umieścić uwagi dotyczące stwierdzonych usterek i terminu ich usunięcia. W rubryce VIII możesz np. ująć inne ustalenia dotyczące ustalenia usterek.

Drugą rzeczą jest kwestia wynagrodzenia. Może zdarzyć się, że strony chcą szybko dokonać odbioru i zakończyć realizację inwestycji lub zakończyć współpracę. Decydują się więc na dokonanie odbioru z jednoczesnym obniżeniem wynagrodzenia należnego wykonawcy. W takim przypadku warto umieścić w protokole ustalenia związane z określeniem wynagrodzenia. Będzie to miało ważne znaczenie dowodowe w zakresie wzajemnego rozliczenia stron umowy.

Myślę, że wzór protokołu odbioru, który możesz pobrać z mojego bloga ułatwi Ci to o czym wyżej napisałem. 🙂

A może masz jakieś swoje propozycje co warto ująć w protokole odbioru robót i zechcesz się nimi podzielić. Będę Ci wdzięczny za sugestie. 🙂

Dlaczego lepiej płacić bezpośrednio swoim kontrahentom czyli o bezpodstawnym wzbogaceniu …

Wojciech Kryczek21 grudnia 2013Komentarze (0)

Niedawno przypomniała mi się historia, która miała miejsce już kilka lat temu. Było to jeszcze na początku mojej drogi do zawodu. Chodzi o jedną ze spraw sądowych, którą przez jakiś czas pomagałem prowadzić. Nie była ona w żaden sposób związana z tematyką budowlaną. Dotyczyła sprzedaży, nie będę jednak rozpisywał się czego ta sprzedaż dotyczyła gdyż nie jest to aż tak istotne.

Wyobraź sobie, że prowadzisz sklep i zakupiłeś w hurtowni towar. Właściciel hurtowni ma jednak duże długi i kilka postępowań egzekucyjnych prowadzonych przez komornika. Aby nie stracić pieniędzy, które będziesz musiał mu zapłacić za towar, prosi żebyś przelewał je na konto jego żony. Żona prowadzi działalność gospodarczą niezależną od swojego męża. TY SIĘ NA TO ZGADZASZ. Dogadujecie się ustnie, bez żadnego pisemnego porozumienia. Właściciel hurtowni wystawia faktury a TY przekazujesz pieniądze za towar na konto jego żony.

JESTEŚ JEDNAK NA TYLE NIEOSTROŻNY, ŻE DOKONUJĄC PRZELEWÓW NIE PODAJESZ W TYTUŁACH PRZELEWÓW ZA CO PŁACISZ!!!

W przelewie umieszczasz tylko ogólne informacje o tytule płatności i tylko w kilku przypadkach wskazujesz numer faktury i jej datę. Akurat te przelewy opiewają na małe kwoty. JEST TO TYLKO OKOŁO 15% CAŁEJ NALEŻNOŚCI, KTÓRĄ JESTEŚ WINIEN WŁAŚCICIELOWI HURTOWNI !!! 🙁 Całość Twojego zadłużenia to kilkadziesiąt tysięcy PLN.

Po jakimś czasie właściciel hurtowni wysyła Ci wezwanie do zapłaty, żądając zapłaty za faktury które Ci wystawił. Twierdzi, że nie zapłaciłeś. Jesteś zdziwiony bo przecież zapłaciłeś. 🙁 Co prawda jego żonie, ale zapłaciłeś.

Sprawa trafia do sądu.

Jesteś pewien wygranej. Ale …

PRZEGRYWASZ. 🙁

Sąd stwierdza bowiem, że nie udowodniłeś, iż zapłaciłeś właścicielowi hurtowni za faktury wystawione przez niego. Uznaje, że płacąc żonie uregulowałeś tylko część należność właściciela hurtowni. Chodzi o te 15%, gdzie w tytule przelewu wskazałeś numer faktury i jej datę.

DLACZEGO TAK SIĘ STAŁO ?

Z tego co pamiętam, sąd powołał się na art. 452 k.c. Chodziło dokładnie o to, że płacąc żonie właściciela hurtowni, przedsiębiorca nie udowodnił, że hurtownik otrzymał od swojej żony te pieniądze. Większość przelewów nie była opisana w sposób, który wskazywałby tytuł zapłaty. Według art. 452 k.c. żona była osobą nieuprawnioną do otrzymania świadczenia. Umowa łączyła bowiem przedsiębiorcę z właścicielem hurtowni a nie z jego żoną. Dla porównania przeczytaj fragment art. 452 k.c.:

„Jeżeli świadczenie zostało spełnione do rąk osoby nie uprawnionej do jego przyjęcia, a przyjęcie świadczenia nie zostało potwierdzone przez wierzyciela, dłużnik jest zwolniony w takim zakresie, w jakim wierzyciel ze świadczenia skorzystał. […]”

Dodatkowo, cześć przelewów nie była w ogóle opisana, nie było więc wiadomo jakich wierzytelności one dotyczyły.

CÓŻ W TAKIM RAZIE MÓGŁ ZROBIĆ TEN NIESZCZĘSNY PRZEDSIĘBIORCA, KTÓRY KUPIŁ TOWAR ?

Pomocne okazały się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia tj. art. 405 – 414 k.c. Skoro małżonka nie była osobą uprawnioną do otrzymania należności to powinna ją zwrócić. Żądanie pozwu zostało oparte właśnie na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. W opracowaniach dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia znalazłem potwierdzenie tego, że o ile dłużnik wykonał swoje zobowiązanie na rzecz osoby nieuprawnionej do jego otrzymania to może żądać zwrotu spełnionego świadczenia, korzystając z bezpodstawnego wzbogacenia.

Przytoczę także fragment wyroku Sądu Najwyższego z 23 marca 1997r. ( II CKN 55/97): „świadczenie dłużnika spełnione do rąk osoby nieuprawnionej do jego przyjęcia, zwalnia dłużnika tylko w takim zakresie, w jakim wierzyciel ze świadczeń skorzystał.”

Napisałem o tym z dwóch powodów.

Po pierwsze, płacąc należność zawsze musisz precyzyjnie określić czego ona dotyczy, np.: z jakiego jest tytułu, jakiej umowy dotyczy, numer i data faktury lub rachunku.

Po drugie, bezpodstawne wzbogacenie może być wykorzystywane (i korzysta się z tego) przy rozliczeniach powstałych na gruncie wykonywania umów o roboty budowlane oraz umów o dzieło. Chodzi oczywiście o płatności pomiędzy inwestorem (zamawiającym) a wykonawcą lub podwykonawcami. Może to być skuteczna forma ochrony wykonawcy czy też ochrony podwykonawcy.

Kiedy podwyższyć wynagrodzenie ryczałtowe w umowie o dzieło

Wojciech Kryczek15 grudnia 20132 komentarze

Dzisiaj zamieszczam wpis dotyczący możliwości podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego. Co prawda przepisy kodeksu cywilnego regulują tylko zasady ustalenia wynagrodzenia dla umowy o dzieło to jednak możesz je stosować do umowy o roboty budowlane. W 2009r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę w której potwierdził, że przepisy dotyczące podwyższenia wynagrodzenia ustalonego na podstawie kosztorysu oraz ustalonego ryczałtowo mogą być stosowane w drodze analogii do umowy o roboty budowlane. Wcześniej było sporo kontrowersji związanych z tym czy przepisy regulujące wynagrodzenie ryczałtowe i kosztorysowe dla umowy o dzieło mogą być stosowane do umowy o roboty budowlane.

Nie chodzi mi jednak o samą możliwość podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego. Całkiem niedawno musiałem odnieść się do kwestii zwiększenia wynagrodzenia ustalonego ryczałtowo. Jedna ze stron umowy domagała się podwyższenia wynagrodzenia po wykonaniu umowy o dzieło. Zastanawiałem się czy taka możliwość jest dopuszczalna.

Zwiększenie wynagrodzenia ryczałtowego dopuszczalne jest na podstawie art. 632 § 2 k.c., który zawiera tzw. klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków. Pozwala ona podwyższyć wynagrodzenie stronie, która przyjmuje zamówienie do wykonania.

Art. 632. [Wynagrodzenie ryczałtowe] § 1. Jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.
§ 2. Jeżeli jednak wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę.

Czytając paragraf drugi wydaje się oczywiste, że wynagrodzenie ryczałtowe zawsze może zostać zwiększone, o ile oczywiście grozi to stratą. Przynajmniej mi się tak kiedyś wydawało. Jest bowiem jeden drobny szczegół, którego można nie zauważyć. Chodzi mi o fragment, że „sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę”. Oznacza to, że podwyższenie ryczałtu lub rozwiązanie umowy może mieć miejsce tylko w czasie gdy stosowne żądanie zostało złożone pomiędzy zawarciem umowy a jej wykonaniem.

ZATEM SKĄD TAKI WNIOSEK?

Skoro można podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę, to nie można tego żądać już po wykonaniu umowy. Zwłaszcza jeśli każda ze stron wykonała swoją cześć umowy. Poza tym, w przepisie mowa jest o tym, że wykonanie dzieła groziłoby rażącą stratą. zatem dzieło (przedmiot umowy) nie powinno być jeszcze ukończone.

Jeśli będziesz chciał podwyższyć ryczałt, możesz to zrobić tylko na drodze sądowej (pomijam sytuację gdy istnieje zgoda na podwyższenie wynagrodzenia), wykazując następujące przesłanki:

wystąpienie rzeczywistej zmiany stosunków (w czasie pomiędzy zawarciem umowy a wykonaniem umowy),
brak możliwości przewidzenia rzeczywistej zmiany stosunków,
zagrożenie powstania rażącej straty w wypadku wykonania dzieła w zmienionych warunkach przy utrzymaniu ryczałtu,
związek przyczynowy między zmianą stosunków a zagrożeniem rażącej straty dla przyjmującego zamówienie (wykonawcy).

Wyrok sądu na nowo ukształtuje prawa i obowiązki w ramach umowy o dzieło (o roboty budowlane).

Na koniec jeszcze jeden szczegół o który musisz pamiętać. Jeżeli zmiana stosunków nastąpiła w sytuacji gdy przyjmujący zamówienie (wykonawca), pozostaje w zwłoce z wykonaniem dzieła to nie może on żądać podwyższenia ryczałtu ani rozwiązania umowy. Chodzi o to, że nie terminowe wykonanie umowy jest wynikiem zawinionych działań przyjmującego zamówienie (wykonawcy).

Protokół odbioru robót – wzór

Wojciech Kryczek19 listopada 2013Komentarze (1)

Od dnia dzisiejszego możesz pobierać wzór protokołu odbioru robót. To już drugi eBook jaki pojawił się na blogu. Pierwszy to wzór umowy o roboty budowlane.

W przygotowaniach wzoru protokołu wykorzystałem doświadczenia związane z przygotowaniem takich dokumentów. Wzór ten może wymagać dostosowania do Twoich potrzeb.

Protokół odbioru robót jest ważnym dokumentem z punktu widzenia dowodowego. Potwierdza wykonanie lub niewykonanie robót, oddanie budynku. Można w nim umieścić także inne ustalenia jak np. związane z usuwaniem wad czy też obniżeniem wynagrodzenia w związku z ujawnieniem usterek.

Myślę, że warto o tym pamiętać.

Wzór protokołu odbioru robót umieściłem po lewej stronie bloga. 🙂

Zgoda na zawarcie umowy o roboty budowlane z podwykonawcą w orzecznictwie

Wojciech Kryczek25 października 2013Komentarze (1)

Ostatnio zamieściłem wpis dotyczący solidarnej odpowiedzialności wykonawcy i inwestora. Tak się złożyło, że natrafiłem wtedy na kilka orzeczeń dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy. Chodzi dokładnie o sposób w jaki zostaje wyrażona zgoda na zawarcie umowy z podwykonawcą.

Są to wyroki sądów apelacyjnych. Myślę, że warto się z nimi zapoznać w kontekście tego co działo się w ciągu ostatnich miesięcy w naszym kraju. Właściwie to już lat!!! Mam na myśli serie upadłości z powodu niepłacenia za roboty. Zapewne nieraz słyszałeś choćby o protestach podwykonawców autostrad.

Jeśli będziesz miał okazję zostać podwykonawcą to powinieneś znać kilka szczegółów dotyczących tego w jaki sposób zlecający roboty budowlane wyraża zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą. Jakie zachowania będą świadczyły o tym, że zostałeś zaakceptowany jako podwykonawca.

W zasadzie to inwestor może wyrazić zgodę na dwa sposoby – w sposób bierny oraz czynny.

I tak:

Według wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 12 lipca 2012r. ( I ACa 665/12):

„Udzielenie zgody w sposób czynny może nastąpić w sposób wyraźny (w formie pisemnej lub ustnej) lub w sposób dorozumiany (np. przez tolerowanie okoliczności wykonywania prac na budowie przez podwykonawcę, dokonywanie wpisów w dzienniku budowy itp.). W sytuacji, gdy zgoda udzielana jest w sposób czynny art. 647¹ § 2 k.p.c. nie uzależnia odpowiedzialności inwestora od przedłożenia mu dokumentacji. W tym bowiem przypadku inwestor ma odpowiednią wiedzę, dlatego nie jest niezbędny szczególny mechanizm obrony jego interesów.”

Nie budzi chyba wątpliwości kwestia zgody wyrażonej w sposób czynny kiedy wyraźnie zostaje Ci zakomunikowane czy to ustnie czy na piśmie, że zostałeś zaakceptowany jako podwykonawca. Moim zdaniem przy wyrażeniu zgody w sposób czynny nie do końca uzasadnione jest to, że zgoda zostaje udzielona mimo nieprzedłożenia inwestorowi dokumentacji. Inwestor nie zawsze będzie chyba posiadał stosowną wiedzę. Można się oczywiście spierać czy wiedzę taką jednak posiada.

Według wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 sierpnia 2012r. ( I ACa 134/12):

„Z treści art. 647¹§ 2 zd. 1 k.c. wynika, że do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Zgoda ta może zostać udzielona przez inwestora w sposób bierny (milczący), co reguluje art. 647¹§ 2 zd. 2 k.c., lub czynny – w tym wypadku zgodnie z regułą wynikającą z art. 60 k.c. wola inwestora może zostać wyrażona przez każde zachowanie, który ujawnia ją w sposób dostateczny, w tym również w sposób dorozumiany. W tej drugiej sytuacji nie jest konieczne przedstawienie inwestorowi ani umowy z podwykonawcą, czy też jej projektu, ani odpowiedniej części dokumentacji. Inwestor nie musi znać treści całej umowy (jej projektu), wystarczająca jest bowiem znajomość tych elementów, które konkretyzują daną umowę i decydują o zakresie solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za wynagrodzenie podwykonawcy. Elementami tymi są przede wszystkim zakres prac powierzonych zindywidualizowanemu podmiotowo podwykonawcy oraz jego wynagrodzenie, w szczególności sposób jego ustalenia, czy też dochodzenia. Podkreślenia wymaga, że chodzi o stworzenie inwestorowi możliwości zapoznania się z ww. istotnymi postanowieniami umownymi, przy czym może to nastąpić zarówno przed zawarciem umowy, jak i po zawarciu takiej umowy.”

Według wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 lutego 2013r. ( I ACa 705/12):

„Zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą może być wyrażona w dwojaki sposób – bierny (pasywny) oraz czynny (aktywny). Wyrażenie zgody w sposób bierny objawia się brakiem zgłoszenia na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie. Przyjmuje się fikcję prawną, że inwestor zgodę wyraził. Ponieważ jednak w art. 647¹ k.c. chodzi o odpowiedzialność inwestora za cudzy dług, interes inwestora został zabezpieczony poprzez obowiązek przedstawienia mu stosownej dokumentacji. Przyjmując fikcję wyrażenia w sposób bierny zgody, ustawodawca zakłada, że inwestor zapoznał się, a w każdym razie mógł się zapoznać z tą dokumentacją i ma, bądź powinien posiadać, wiedzę o zakresie robót i wynagrodzeniu uzgodnionym w umowie z podwykonawcą. Drugi sposób wyrażenia zgody (czynny) może przybrać różną formę. Inwestor może wyrażać ją w sposób wyraźny pisemne bądź ustnie, albo poprzez inne zachowanie, które w sposób dostateczny ujawnia jego wolę (art. 60 k.c.). Może nastąpić to poprzez czynności faktyczne, w sposób dorozumiany, na przykład przez tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy, dokonywanie wpisów w jego dzienniku budowy, odbieranie wykonanych przez niego robót, oraz dokonywanie podobnych czynności. Przepis art. 647¹ § 2 k.c. nie uzależnia odpowiedzialności inwestora od przedłożenia mu dokumentacji, jeśli wyraża w sposób czynny zgodę na udział podwykonawcy w realizacji inwestycji. Może on uzyskać wiedzę o umowie pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą z dowolnego źródła, zarówno przed jej zawarciem, jak i później. Ustawodawca zakłada, że jeżeli inwestor zgodę w sposób czynny wyraża, to wie co robi i nie jest już potrzebny żaden mechanizm obronny.”

Myślę, że podkreślony fragment tego wyroku dość dobrze uzmysłowi Ci dlaczego obowiązek przedłożenia inwestorowi dokumentacji projektowej jest tak istotny.

Poniżej wskazano w jaki sposób może nastąpić wyrażenie zgody w sposób dorozumiany. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2013r. ( I ACa 109/13):

„Inwestor może wyrazić wolę na zawarcie umowy przez wykonawcę z podwykonawcą w sposób dorozumiany, na przykład przez tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy, dokonywanie wpisów w jego dzienniku budowy, odbieranie wykonanych przez niego robót oraz dokonywanie przez niego innych czynności. W tej sytuacji nie jest konieczne przedstawienie inwestorowi ani umowy z podwykonawcą, czy też jej projektu, ani odpowiedniej części dokumentacji. Inwestor nie musi znać treści całej umowy (jej projektu), wystarczająca jest znajomość tych elementów, które konkretyzują daną umowę i decydują o zakresie solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za wynagrodzenie podwykonawcy. Elementami tymi są przede wszystkim zakres prac powierzonych zindywidualizowanemu podmiotowo podwykonawcy oraz jego wynagrodzenie, w szczególności sposób jego ustalenia czy też jego dochodzenia.”

I jakie nasuwają Ci się wnioski, czy warto byłoby coś zmienić jeśli chodzi o zasady wyrażenia zgody na podwykonawcę ???

Z mojej strony to tyle przed zbliżającym się weekendem!!!

Udanego wypoczynku. 🙂